Một người hỏi tôi vay tiền để đầu tư mua biệt thự sắp xây dựng. Khi thực ký hợp đồng cho vay và nhận tiền sẽ dùng căn nhà đang ở làm tài sản bảo đảm. Có điều, họ cũng thông báo cho tôi căn nhà này...
Mặc dù trị giá căn nhà mặt phố rất lớn, thừa bảo đảm cho cả hai khoản vay và người cho vay trước tôi cũng xác nhận điều đó, nhưng tôi lăn tăn trường hợp thế chấp trước đã đăng ký giao dịch bảo đảm thì tôi có mất quyền khi người vay không trả được nợ và căn nhà bị đem ra xử lý hay không?
Trả lời
Hợp đồng bảo đảm, theo khoản 5 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2020 của Chính phủ bao gồm “hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp”.
Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.
Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai được quy định tại Điều 294 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“1. Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó”.
Như vậy, bạn có thể thỏa thuận với bên có nghĩa vụ về phạm vi, thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm cho việc trả nợ tiền vay mua căn hộ hình thành trong tương lai.
Hiệu lực đối kháng với người thứ ba được quy định tại Điều 297 của Bộ luật này. Cụ thể:
“1. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
2. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan”.
Hướng dẫn chi tiết nội dung này, Điều 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2020 của Chính phủ quy định:
“1. Biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật.
2. Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
3. Trường hợp không thuộc khoản 2 Điều này thì hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm.
Nắm giữ tài sản bảo đảm quy định tại khoản này là việc bên nhận bảo đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác quản lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này.
4. Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều này được giao cho người khác quản lý thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba phát sinh từ thời điểm:
a) Bên nhận cầm cố, bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược nắm giữ tài sản bảo đảm;
b) Người quản lý tài sản nhận trực tiếp tài sản bảo đảm từ bên cầm cố, bên đặt cọc hoặc bên ký cược;
c) Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực trong trường hợp người khác đang quản lý trực tiếp tài sản mà tài sản này được dùng để cầm cố, để đặt cọc hoặc để ký cược.
5. Hiệu lực đối kháng của biện pháp ký quỹ với người thứ ba phát sinh từ thời điểm tài sản ký quỹ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nơi ký quỹ”.
Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
Ngoài các trường hợp nêu trên, Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận (Nếu các bên không có thỏa thuận thì Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết).
Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, theo khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
“a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm”.
Về nguyên tắc, thứ tự ưu tiên thanh toán như trên, nhưng các bên cùng nhận bảo đảm có thể thỏa thuận thay đổi cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
