Ông nội tôi mua của gia đình hàng xóm một thửa đất từ năm 1990. Hai bên chỉ xác nhận với nhau về việc mua bán và trả tiền bằng giấy tờ viết tay. Suốt từ thời điểm ấy đến giờ, mặc dù đã làm nhà ở...
Ông nội tôi mua của gia đình hàng xóm một thửa đất từ năm 1990. Hai bên chỉ xác nhận với nhau về việc mua bán và trả tiền bằng giấy tờ viết tay. Suốt từ thời điểm ấy đến giờ, mặc dù đã làm nhà ở nhưng ông nội tôi chưa kê khai để làm sổ đỏ.
Gia đình hàng xóm đã đi định cư ở nước ngoài nên mặc dù cố gắng bằng nhiều cách, nhưng ông nội tôi không thể liên hệ được để nhờ họ ký lại hợp đồng công chứng.
Xin hỏi: Giấy tờ mua bán viết tay có được coi là cơ sở để xác định quyền sử dụng đất cho ông nội tôi hay bắt buộc phải là sổ đỏ? Nếu dùng giấy tờ mua bán viết tay thì có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không?
Trả lời
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay thường được gọi là Sổ đỏ), theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Có nghĩa là, ông nội bạn cần thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất đã mua của người khác và sử dụng từ năm 1990 đến nay. Bởi vì, đây mới là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ông. Từ đó, quyền sử dụng đối với thửa đất của ông được Nhà nước bảo vệ, tránh những tranh chấp phát sinh.
Giấy tờ viết tay xác nhận việc mua bán giữa ông nội của bạn và người chủ đất cũ chính là hợp đồng về quyền sử dụng đất, nội dung hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho nhau.
Hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Điều đó đồng nghĩa, thửa đất thuộc quyền sử dụng của ông nội bạn được xác định là có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Cụ thể, theo khoản 1 của Điều này, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.
Giấy tờ mua bán viết tay giữa ông nội bạn và người chủ đất cũ là giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở. Theo thông tin của bạn, thời điểm hai bên ký kết với nhau là năm 1990. Do vậy, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993, ông nội của bạn có thể sử dụng giấy tờ này để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất.
Căn cứ xác định việc ông nội của bạn đã sử dụng đất ổn định được hướng dẫn tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Cụ thể:
“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất”.
Admin Admin Admin
