Trong tổ dân phố của chúng tôi có một chị bị bệnh tâm thần, đang được điều trị tại bệnh viện nhưng bác sỹ cho ngoại trú. Chị này có một thửa đất (đã được cấp giấy chứng nhận) rao bán và người...
Trong tổ dân phố của chúng tôi có một chị bị bệnh tâm thần, đang được điều trị tại bệnh viện nhưng bác sỹ cho ngoại trú.
Chị này có một thửa đất (đã được cấp giấy chứng nhận) rao bán và người mua đến hỏi chúng tôi thông tin liên quan.
Chúng tôi cũng nói rõ tình trạng của chị này với họ, đồng thời không ai biết người thân nào của chị để liên hệ.
Xin hỏi, chị ấy có thể trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho người khác hay không?
Trả lời
Điều 116 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Theo đó, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Chính vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo thông tin của bạn thì người có quyền sử dụng thửa đất muốn chuyển nhượng bị bệnh tâm thần. Về nguyên tắc, người này có thể bị Tòa án ra quyết định tuyên bố là người mất năng lực hành vi dân sự. Nói cách khác, giao dịch dân sự do người này xác lập có thể không đáp ứng điều kiện về chủ thể nêu trên. Bởi vì, theo khoản 1 Điều 22 Bộ luật này, “khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.
Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự”.
Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự, theo khoản 2 của Điều này phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Người đại diện là người giám hộ của người mất người mất năng lực hành vi dân sự vừa có nghĩa vụ đại diện cho người được giám hộ trong các giao dịch dân sự, đồng thời có quyền đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.
Tóm lại, nếu không đáp ứng điều kiện có năng lực hành vi dân sự phù hợp mà vẫn ký hợp đồng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch này có thể vô hiệu.
Điều 125 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện như sau:
“1. Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự của người quy định tại khoản 1 Điều này không bị vô hiệu trong trường hợp sau đây:
a) Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;
b) Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ;
c) Giao dịch dân sự được người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự”.
Admin Admin Admin
