Một dự án bất động sản đang xây dựng, trong đó có phân khu chức năng shophouse để ở kết hợp kinh doanh buôn bán hai bên phố đi bộ. Không biết, khi công trình chưa nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì...
Trả lời
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh oanh bất động sản năm 2014, “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Thông thường, đối tượng của hợp đồng giao dịch về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán, cho thuê là nhà ở có sẵn - là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, Điều 54 của Luật này quy định về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này”.
Để đưa vào kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê, bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 55 của Luật này. Đó là:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, hợp đồng phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản, trong đó có hợp đồng cho thuê nhà.
Theo khoản 3 Điều 17 của Luật này, “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng”.
Căn cứ quy định nêu trên, các bên có thể thỏa thuận về việc ghi nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng hoặc thời điểm chính thức phát sinh việc thuê, trả tiền thuê nhà là thời điểm xác định, ví dụ là thời điểm công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
Pháp luật hiện nay quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận (không bắt buộc). Tuy vậy, theo chúng tôi các bên nên thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực để hạn chế tranh chấp phát sinh. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
