Hợp đồng cho thuê nhà mà tôi với tư cách bên thuê sắp hết hạn nhưng trong đó có điều khoản gia hạn nếu hai bên có nhu cầu tiếp tục thực hiện. Vấn đề là khi ký hợp đồng, chủ nhà còn độc thân nên chỉ...
Để đảm bảo tính ốn định lâu dài của chỗ ở thuê, liệu tôi có thể yêu cầu bổ sung hợp đồng trường hợp nào một trong hai bên mới được đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Trả lời
Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Hợp đồng cho thuê nhà ở là một loại hợp đồng giao dịch về nhà ở, do bên cho thuê và bên thuê nhà ở thỏa thuận, phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung nêu trên. Các bên có quyền thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng nội dung các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 132 của Luật này (phần quyền và nghĩa vụ các bên, cam kết của các bên…).
Theo khoản 1 Điều này, “trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Bên cho thuê nhà ở, theo khoản 2 của Điều này, có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.
Đó là chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Tuy nhiên, đối với trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này, bên cho thuê “phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật”.
Bên thuê nhà ở, theo khoản 3 132 của Luật này, có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
“a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Lưu ý, trường hợp các bên không thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng, việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vẫn phải tuân thủ theo đúng quy định nêu trên.
Thêm nữa, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định về thời hạn thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Thông tin bạn cho thấy, khi ký hợp đồng thuê, chủ nhà còn độc thân và căn nhà thuộc sở hữu của người này thì việc thỏa thuận và ký tên trên hợp đồng với tư cách bên cho thuê là đúng. Thời điểm các bên gia hạn hợp đồng, chủ nhà đã lập gia đình và trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu ghi bổ sung thêm tên người vợ thì việc tiếp tục cho thuê cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng họ. Bởi vì, căn nhà lúc này thuộc sở hữu chung, việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung thực hiện theo quy định tại Điều 130 của Luật này như sau:
“1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
2. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở”.
Anh chồng ký tên trên văn bản gia hạn hợp đồng cho thuê cần có sự đồng ý của người vợ bằng văn bản ủy quyền.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
