Con tôi vừa mới nhập học vào một trường Đại học ở ngoại ô. Để thuận lợi cho việc học tập, sinh hoạt của con, tôi dự định thuê nhà gần trường cho cháu. Chủ nhà yêu cầu trả tiền 6 tháng 1 lần và tôi...
Do thời gian gấp, không có nhiều sự lựa chọn nên căn hộ dự định thuê chưa được ưng ý lắm (ngõ sâu, ẩm thấp, nhiều người đang thuê có biểu hiện phức tạp…).
Sau 6 tháng kể từ khi ký nhưng hợp đồng chưa hết hạn, nếu tìm được chỗ ở tốt hơn, liệu tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại tiền đặt cọc hay không?
Trả lời
Hợp đồng thuê nhà ở là một trong những hợp đồng thuê tài sản.
Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Hợp đồng về nhà ở, trong đó có hợp đồng cho thuê nhà, do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 sau đây:
“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Mặc dù hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, nhưng theo chúng tôi, bạn nên thỏa thuận với bên cho thuê thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo hạn chế tối đa tranh chấp có thể phát sinh.
Hai bên cho thuê và thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. #
Khoản 2 Điều 131 của Luật này quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng trong trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:
“a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.
Khi thời hạn cho thuê chưa hết, hai bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Số tiền đặt cọc đảm bảo không vi phạm nội dung này của hợp đồng sẽ được hoàn trả cho bạn.
Bạn cũng có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi được quy định tại khoản 3 Điều 132 của Luật này. Đó là:
“a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Đối chiếu với quy định nêu trên, ngoài lý do nhà ở có hư hỏng nặng mà bên thuê không sửa chữa hoặc họ tăng giá thuê bất hợp lý, tăng giá thuê mà không thông báo trước, bạn chỉ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu việc sử dụng nhà thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, theo khoản 4 Điều này, bên cho thuê hay bên thuê “phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Theo khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ, “bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.
Cho nên, bạn cần đối chiếu hợp đồng đã ký, điều khoản về phạt vi phạm để xác định căn cứ xác định vi phạm hợp đồng và trách nhiệm của các bên. Đương nhiên, tiền điện nước, internet và các dịch vụ khác con bạn sử dụng phải thanh toán theo thực tế.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
