Tôi đặt mua căn nhà tại dự án, sẽ khởi công vào tháng tới và dự kiến bàn giao quý III năm 2023. Tôi có thể dùng chính căn nhà này để bảo đảm cho khoản vay trả cho chủ đầu tư theo tiến độ hay không?
Trả lời
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản.
Theo khoản 5 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ, “Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.
Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.
Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật”.
Như vậy, hai bên tham gia giao dịch cho vay có thể thỏa thuận lập hợp đồng bảo đảm riêng hoặc ghi nhận điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vào hợp đồng cho vay.
Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.
Điều 294 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai như sau:
“1. Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó”.
Hướng dẫn cụ thể nội dung này, Điều 25 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định:
“1. Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba quy định tại Điều 22 và Điều 23 Nghị định này có hiệu lực đối với toàn bộ nghĩa vụ trong tương lai.
Trường hợp nghĩa vụ trong tương lai được hình thành mà các bên thỏa thuận xác lập hợp đồng bảo đảm mới, biện pháp bảo đảm mới đối với nghĩa vụ này thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba phát sinh theo hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm được xác lập mới.
2. Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp các bên không thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ trong tương lai, thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc thời hạn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
Để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong tương lai đối với khoản vay mua nhà hình thành trong tương lai, hai bên có thể thỏa thuận phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đó.
Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Thêm nữa, theo quy định tại khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”.
Bên nhận bảo đảm xác lập quyền đối với phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai kể từ thời điểm phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành.
Căn cứ quy định nêu trên, hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc điều khoản bảo đảm trong hợp đồng cho vay về việc sử dụng chính căn nhà hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
