Khu chung cư nhà tôi đã xây dựng từ 2010 đến nay. Khi sử dụng nhà chung cư một số hộ dân không ở đã cho căn hộ thuê làm văn phòng đại diện của Công ty. Đã nhiều lần Ban quản trị thông báo chấm dứt...
Tuy nhiên, chỉ có một số chủ sở hữu tự nguyện thực hiện còn lại một số chủ sở hữu vẫn tiếp tục cho thuê căn hộ làm văn phòng đại diện. Điều này, ảnh hưởng đến rất nhiều cư dân ví dụ chỗ gửi xe đông, nhiều khi không còn chỗ cư dân, thang máy đông người nên việc dùng thang máy nhiều lúc quá tải, mất trật tự, an ninh cho khu chung cư...Xin hỏi hành vi cố tình của chủ sở hữu dùng căn hộ nhà chung cư để cho thuê làm văn phòng đại diện bị xử lý như thế nào? Ban quản trị có thẩm quyền xử không?
Trả lời
Tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau: “3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp”..
Theo đó, nhà chung cư có các đặc điểm sau đây:
- Là loại nhà có từ 02 tầng trở lên, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung và phần sở hữu chung cũng như phần sở hữu riêng.
- Gồm 02 mục đích: Dùng để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.
Đồng thời, điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong đó có hành vi sau: “Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;"
Như vậy, theo quy định hiện nay, chung cư dù được sử dụng như thế nào thì cũng phải có ít nhất một mục đích đó là để ở. Chỉ có một vài chung cư được phê duyệt xây dựng cho mục đích hỗn hợp (cả để ở và cả để kinh doanh) thì mới được sử dụng để làm văn phòng, công ty.
Do đó, không phải mọi trường hợp đều cấm dùng căn hộ chung cư làm văn phòng. Chỉ có trường hợp sử dụng chung cư với mục đích để ở làm văn phòng thì mới là hành vi vi phạm pháp luật. Trường hợp khu chung cư nhà bạn quy định phần căn hộ để ở mà đùng làm văn phòng Công ty là hành vi nghiêm cấm. Đây là hành vi vi phạm pháp luật
Tại Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư cụ thể như sau:
Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư
1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình;
b) Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;
c) Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;
d) Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định;
đ) Hoạt động kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;
e) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
...
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 1, điểm a, điểm b khoản 2 Điều này;
b) Buộc chuyển kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ ra khỏi địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không kinh doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
c) Buộc đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;
d) Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này;
đ) Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung với hành vi quy định tại điểm c khoản 2 Điều này;
e) Buộc sử dụng đúng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp với hành vi quy định tại điểm d khoản 2 Điều này.
Bên cạnh đó, điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định:
Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt
...
3. Trong Nghị định này, mức phạt tiền tối đa được quy định như sau:
...
c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
Như vậy cá nhân có hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở sẽ bị xử phạt từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng trong trường hợp tổ chức vi phạm những hành vi nêu trên sẽ bị xử phạt 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng,đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Tại Điều 147, Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023 quy định quyền và trách nhiệm của Ban quan trị như sau:
Điều 147. Quyền của Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền sau đây:
a) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
e) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;
g) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.
2. Đối với trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền quy định tại điểm d và điểm g khoản 1 Điều này. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu khác thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền quy định tại các điểm d, đ và g khoản 1 Điều này.
Điều 148. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm sau đây:
a) Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 145 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
d) Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
đ) Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
g) Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
h) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
i) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
k) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;
l) Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện trách nhiệm quy định tại các điểm đ, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.
3. Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của #Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Quyết định của thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu lợi dụng quyền hạn, vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
5. Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới.
Như vậy, theo quy định trên thì Ban quản trị không có thầm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm đối với chủ sở hữu cho thuê làm văn phòng Công ty.
Hiện nay việc xử phạt vi phạm hành chính thực hiện theo quy định pháp luật hành chính, thẩm quyền xử phạt trong trường hợp này thuộc thầm quyền của UBND cấp xã.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
