“Sổ đỏ” là thuật ngữ phổ biến mà người dân thường dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc nắm rõ các trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng sau đây:
1. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Đối tượng này bao gồm những người đang sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 100, Điều 101 và Điều 102 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
- Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.
- Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện theo quy định pháp luật và khi họ có nhu cầu làm Giấy chứng nhận.
- Cấp Gi quyết cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Áp dụng đối với các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014, ngoại trừ các trường hợp sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý.
- Người đang sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (thuê đất công ích).
3. Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn
Nhóm đối tượng này bao gồm người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp để thu hồi nợ. Chi tiết bao gồm:
- Người được chuyển đổi: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị sử với hộ gia đình, cá nhân khác nhằm mục đích dồn điền, đổi thửa.
- Người nhận chuyển nhượng: Người mua đất, với điều kiện diện tích đất này phải có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận trước đó.
- Người được thừa kế: Bao gồm trường hợp thừa kế đất đai không có di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Nếu di sản là quyền sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên.
- Người nhận tặng cho: Khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận phải thực hiện các thủ tục đăng ký biến động (sang tên).
4. Các trường hợp đặc biệt khác
- Người sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án; kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụ lượng công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Lưu ý: Người thuê lại đất của nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp không được cấp Giấy chứng nhận).
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người sử dụng đất thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.
- Trường hợp cần chứng minh là chủ sở hữu duy nhất của bất động sản khi có sự chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất giữa các thành viên hộ gia đình hoặc vợ chồng.
Quy định về cấp đổi và cấp lại Giấy chứng nhận
Căn cứ Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi từ các loại giấy tờ cũ (cấp trước ngày 10/12/2009) sang mẫu Giấy chứng nhận mới theo quy định.
- Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách hoặc hư hỏng.
- Thực hiện việc dồn điền, đổi thửa, đo đạc lại để xác định chính xác diện tích, kích thước thửa đất.
- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận cũ chỉ ghi tên một người, nay có yêu cầu cấp đổi để ghi đầy đủ họ tên cả hai vợ chồng.
Các trường hợp vi phạm hoặc vướng mắc về pháp luật đất đai
Theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP), người sử dụng đất có vi phạm hoặc gặp vướng mắc vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận trong 05 trường hợp cụ thể:
- Sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai nhưng phát sinh trước ngày 01/7/2014.
- Đất được Nhà nước giao không đúng thẩm quyền.
- Cấp Giấy chứng nhận với diện tích đất tăng thêm so với các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.
- Cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (đáp ứng điều kiện về xác định loại đất).
- Trường hợp thửa đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.
Việc nắm vững các quy định này giúp người dân chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi và thực hiện các giao dịch bất động sản một cách hợp pháp, nhằm hướng tới sự minh bạch thị trường bất động sản.
