Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất 2021

Trong hoạt động quản lý và sử dụng đất đai, việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác là một nhu cầu phổ biến của người sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà pháp luật quy định các trình tự, thủ tục khác nhau: có trường hợp cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có trường hợp chỉ cần thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Căn cứ pháp lý

Để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định tại thời điểm năm 2021, người sử dụng đất cần căn cứ vào các văn bản pháp luật sau:

• Luật Đất đai số 45/2013/QH13;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
• Thông tư số 30/2014/TT- nbfs-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất;
• Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
• Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Khái niệm và ý nghĩa của việc chuyển mục đích sử dụng đất

Mặc dù Luật Đất đai không đưa ra một định nghĩa riêng biệt về khái niệm "chuyển mục đích sử dụng đất", nhưng dựa trên quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 về phân loại đất (bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng), ta có thể hiểu:

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng của thửa đất từ loại đất này sang loại đất khác trong cùng một nhóm hoặc chuyển sang nhóm đất khác. Quá trình này được thực hiện thông qua hai hình thức chính: (i) Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng quyết định hành chính và (ii) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với các trường hợp không phải xin phép.

Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Nếu tự ý chuyển đổi mà không thực hiện đúng trình tự pháp luật, người vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất theo quy định. Điều này cũng tương tự như các rủi ro pháp lý khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp nếu không tuân thủ đúng quy định về loại đất.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép cơ quan nhà nước nhưng bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác (như đất xây dựng nhà kính, chuồng trại chăn nuôi, hoặc đất phục vụ mục đích nghiên cứu thí nghiệm);
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác và đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở);
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại, dịch vụ) và ngược lại giữa đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động

Căn cứ Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả bao gồm:

• Văn phòng Đăng ký đất đai;
• Ủy ban nhân kiểm cấp xã (nếu người sử dụng đất có nhu cầu nộp tại đây). Trong trường hợp này, sau 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai để giải quyết.

Hồ sơ và trình tự thực hiện

Căn cứ Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu quy định);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc).

Ngoài ra, người dân cần chuẩn bị thêm bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân và sổ Hộ khẩu để đối chiếu thông tin.

Trình tự thực hiện:

1. Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.
2. Bước 2: Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả sau khi đã hoàn tất các nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Đối với một số loại đất có tác động lớn đến quy hoạch, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng quyết định hành chính. Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp bắt buộc phải xin phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối;
• Chấp hành việc chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối hoặc đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ và ngược lại.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp phải xin phép là Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với tổ chức) hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân).

Việc nắm rõ các quy định về loại đất và thẩm quyền quyết định sẽ giúp người sử dụng đất tránh được các tranh chấp pháp lý không đáng có. Trong một số trường hợp phức tạp liên quan đến nguồn gốc đất, người dân có thể cần tham khảo thêm các tóm tắt bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hiểu rõ hơn về hậu quả pháp lý của việc sử dụng đất sai mục đích hoặc không đúng quy trình.