Luật đất đai nhà ở - Những vấn đề cốt lõi của Luật đất đai mới nhất

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những thủ tục quan trọng nhất đối với người sử dụng đất, gắn với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất. Bài viết tổng hợp các quy định cốt lõi theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) và các văn bản hướng dẫn thi hành đang áp dụng tại thời điểm này.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 99 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp như: người đang sử dụng đất đủ điều kiện theo Điều 100, 101, 102; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa và một số trường hợp khác.

Giấy tờ đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ

Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ hợp lệ thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Các giấy tờ này bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.

Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trình tự cơ bản gồm:

• Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ: Đơn đăng ký; một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận thuộc UBND cấp huyện.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai cho bộ phận tiếp nhận.
• Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn.

Những trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP liệt kê các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận, trong đó có: người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; người thuê, thuê lại đất; người nhận khoán đất trong nông trường, lâm trường; người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; người đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất; tổ chức được giao đất để xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận

Người được cấp Giấy chứng nhận có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như: lệ phí trước bạ 0,5%; thuế thu nhập cá nhân 2% đối với bên chuyển nhượng; lệ phí địa chính; phí đo đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định hồ sơ. Tiền sử dụng đất (nếu có) được tính theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là khoản tiền người sử dụng đất phải trả khi được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, và việc thu hồi nhằm mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.

Xem thêm các chủ đề khác

• Quy trình khiếu nại về việc chậm cấp sổ đỏ
• Hồ sơ, thủ tục khai thuế, phí khi sang tên Sổ đỏ