Kinh doanh dịch vụ bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, đóng vai trò trung gian quan trọng trong việc kết nối cung và cầu trên thị trường. Việc nắm vững các quy định về loại hình, phạm vi hoạt động cũng như các chế tài xử phạt hành chính là điều cần thiết để các tổ chức, cá nhân hoạt động đúng pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản theo khung pháp lý hiện hành.
Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh dịch vụ bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động như: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Khác với hoạt động đầu tư trực tiếp vào tài sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản có những đặc điểm riêng biệt sau:
- Về chủ thể: Chủ thể kinh doanh dịch vụ không phải là chủ đầu tư dự án. Họ không trực tiếp tham gia vào quá trình tạo lập tài sản mà đóng vai trò hỗ trợ, trợ giúp các bên trong giao dịch.
- Về đối tượng: Đối tượng kinh doanh chính là các loại hình dịch vụ dựa trên kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế về thị trường bất động sản.
- Về tính chất: Đây vừa là hoạt động cung ứng dịch vụ thương mại, vừa mang tính nghề nghiệp chuyên sâu. Khi tìm hiểu về doanh nghiệp bất động sản, cần phân biệt rõ giữa chủ thể kinh doanh bất động sản và chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Về vai trò: Hoạt động này góp phần thúc đẩy sự lưu thông và phát triển của các giao dịch trên thị trường.
Phạm vi và các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản
Căn cứ Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng các tổ chức, cá nhân nước ngoài đều có quyền kinh doanh các loại hình dịch vụ bao gồm: môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản theo quy định của pháp luật.
Các loại hình phổ biến
- Môi giới bất động sản: Là hoạt động trung gian giữa các bên trong việc mua bán, chuyển nh đoạn, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản. Người môi giới cung cấp thông tin, hỗ trợ đàm phán, thương lượng và ký kết hợp đồng để hưởng thù lao.
- Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch, cung cấp dịch vụ và là phương thức để cơ quan nhà nước thực hiện quản lý hành chính đối với bất động sản. Việc vận hành sàn cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về pháp luật về sàn giao dịch bất động sản.
- Tư vấn bất động sản: Là việc cung cấp thông tin pháp lý, hướng dẫn áp dụng quy định liên quan đến hợp đồng, hoặc sử dụng kiến thức chuyên môn để đưa ra các phương án, lời khuyên giúp khách hàng lựa chọn quyết định đầu tư đúng đắn.
Quy định về hợp đồng dịch vụ bất động sản
Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bao gồm: Hợp đồng dịch vụ môi giới, hợp đồng dịch vụ tư vấn và hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản. Các hợp đồng này bắt buộc phải được lập thành văn bản. Nội dung tối thiểu của hợp đồng phải bao gồm: tên/địa chỉ các bên; đối tượng, nội tìm và yêu cầu dịch vụ; thời hạn thực hiện; phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng; phương thức thanh toán; quyền, nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp và thời điểm có hiệu lực.
Mức xử phạt hành chính vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản
Căn cứ Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ bị xử phạt như sau:
1. Mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng
- Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết thời hạn sử dụng.
- Thực hiện các hành vi tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới để thực hiện hoạt động môi giới.
2. Mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp theo quy định; không đảm bảo đủ số lượng người có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hạn.
- Không lập hợp đồng kinh doanh dịch vụ hoặc hợp đồng không đầy đủ các nội dung chính theo quy định pháp luật.
- Doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch hoặc cá nhân môi giới độc lập không thực hiện chế độ báo cáo định kỳ theo quy định.
- Sàn giao dịch bất động sản không có quy chế hoạt động, không có tên, địa chỉ rõ ràng hoặc hoạt động sai lệch so với quy chế đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
- Thực hiện thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không cho phép.
3. Mức phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng
- Đưa bất động sản lên sàn giao dịch khi chưa đảm bảo đầy đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
- Không cung cấp, cung cấp thiếu hoặc cung cấp thông tin không chính xác về hồ sơ, tình trạng của bất động sản mà mình đang thực hiện môi giới.
Hình thức xử phạt bổ sung và biện pháp khắc phục hậu quả
Ngoài việc bị phạt tiền, các tổ chức, cá nhân vi phạm còn có thể phải chịu các hình thức sau:
- Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian từ 06 tháng đến 12 tháng (áp dụng đối với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện lên sàn).
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi chứng chỉ hành nghề đối với các trường hợp sử dụng chứng chỉ không hợp lệ hoặc hết hạn. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (đặc biệt là đối với hành vi thu các loại phí trái quy định).
