Đền bù khi thu hồi đất

Điều kiện đền bù khi thu hồi đất là vấn đề được nhiều hộ gia đình, cá nhân quan tâm khi Nhà nước thu hồi đất. Đền bù khi thu hồi đất (bồi thường về đất) là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Vậy đối tượng nào được bồi thường và mức giá bồi thường được xác định ra sao? Bài viết phân tích theo quy định pháp luật đất đai có hiệu lực tại thời điểm năm 2020.

Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp:

• Vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61);
• Vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62);
• Do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64);
• Do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hoặc đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65), gồm: tổ chức được giao đất, thuê đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; đất được giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; đất ở trong khu vực ô nhiễm môi trường hoặc có nguy cơ sạt lở, sụt lún đe dọa tính mạng con người.

Căn cứ thu hồi đất theo quy định pháp luật

Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội được quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013, gồm: thuộc các trường hợp tại Điều 61, 62; có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt; và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Đối với việc thu hồi đất do chấm dứt sử dụng theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất hoặc đất có nguy cơ đe dọa tính mạng, khoản 2 Điều 65 Luật Đất đai 2013 quy định các căn cứ cụ thể như: văn bản của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực; giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người đã chết kèm văn bản xác nhận không có người thừa kế; văn bản trả lại đất của người sử dụng; quyết định giao đất, cho thuê đất hết thời hạn; và văn bản xác định mức độ ô nhiễm, sạt lở, sụt lún.

Điều kiện đền bù khi thu hồi đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện:

• Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì cũng được bồi thường.

Giá đất và nguyên tắc bồi thường

Về giá đất bồi thường, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xác định giá đất cụ thể, được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp, trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi UBND cùng cấp quyết định.

Về nguyên tắc bồi thường, Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định: người sử dụng đất đủ điều kiện theo Điều 75 thì được bồi thường; việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi; việc bồi thường phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng pháp luật.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định ngoài việc được bồi thường, người sử dụng đất còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ, bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai. Các khoản hỗ trợ bao gồm:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở;
• Hỗ trợ khác.

Phương án đền bù khi thu hồi đất ở

Theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được bồi thường theo 02 phương án:

• Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư: áp dụng khi đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích còn lại không đủ điều kiện để ở, và hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi;
• Bồi thường bằng tiền: áp dụng khi đất ở bị thu hồi hết hoặc phần còn lại không đủ điều kiện để ở, nhưng hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.

Lưu ý: nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Xem thêm các chủ đề khác

• Quy định pháp luật về đền bù khi thu hồi đất như thế nào?
• Các trường hợp bị thu hồi đất theo quy định pháp luật
• Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật