Quy định pháp luật về đền bù khi thu hồi đất như thế nào?

Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người sử dụng đất là vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Bài viết phân tích các quy định pháp luật mới nhất về đền bù khi thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), giúp người dân hiểu rõ quyền lợi của mình.

Tình huống thực tế thường gặp

Một hộ gia đình làm nhà từ hơn 30 năm trước, phần trước nhà xây gara ô tô (nằm sau mốc lộ giới theo quy định khi đó). Nay Nhà nước giải phóng mặt bằng quốc lộ, hộ phải tháo dỡ gara và bị thu hồi 117 m2 đất, với các mức giá đền bù khác nhau cho từng phần diện tích, kèm phần đất được hỗ trợ. Câu hỏi đặt ra: mức đền bù như vậy đã hợp lý chưa?

Để trả lời, cần xem xét trên ba cơ sở: thời điểm bồi thường, loại đất bị thu hồi và bảng giá đất của địa phương.

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản sau:

• Người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.
• Người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở.
• Việc bồi thường phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

So với Luật Đất đai 2013 (chỉ có bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền), Luật Đất đai 2024 đã mở rộng thành 4 hình thức bồi thường, tạo điều kiện linh hoạt hơn cho người dân. Xem thêm Lệnh công bố Luật Đất đai 2024.

Giá đất để tính tiền bồi thường

Giá đất bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể. Theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Như vậy, mức đền bù áp dụng cho từng phần diện tích trong tình huống nêu trên phụ thuộc vào bảng giá đất và giá đất cụ thể do địa phương ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi. Người dân có quyền yêu cầu cơ quan thực hiện bồi thường công khai phương án và căn cứ tính giá để đối chiếu.

Điều kiện được bồi thường về đất

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (không phải đất thuê trả tiền hằng năm) được bồi thường khi đáp ứng một trong các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp;
• Thuộc các trường hợp sử dụng đất ổn định được pháp luật công nhận.

Bồi thường, hỗ trợ về tài sản và công trình trên đất

Đối với phần gara ô tô và các công trình xây dựng hợp pháp gắn liền với đất, người sử dụng đất được xem xét bồi thường thiệt hại về tài sản theo quy định. Mức bồi thường tài sản căn cứ vào giá trị hiện có của công trình và tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại. Ngoài ra, người bị thu hồi đất còn có thể được hưởng các khoản hỗ trợ (hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ khác) theo phương án được duyệt.

Chi tiết về trình tự, thủ tục và cách xác định mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được hướng dẫn tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ.

Thời hạn chi trả tiền bồi thường

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực, cơ quan, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền cho người có đất thu hồi. Nếu chậm trả, người có đất thu hồi được nhận thêm khoản tiền tính trên số tiền và thời gian chậm trả.

Người dân nên làm gì khi cho rằng mức đền bù chưa hợp lý?

• Yêu cầu cơ quan thực hiện bồi thường cung cấp, công khai phương án bồi thường và căn cứ tính giá đất, giá tài sản.
• Đối chiếu loại đất, nguồn gốc đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể của địa phương tại thời điểm thu hồi.
• Thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại theo quy định nếu có căn cứ cho rằng phương án bồi thường chưa đúng, chưa đủ.

Việc xác định mức đền bù "hợp lý" hay chưa cần đối chiếu cụ thể với hồ sơ thửa đất, loại đất và bảng giá đất tại địa phương; người dân nên giữ đầy đủ giấy tờ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.