Có được bù lỗ từ hoạt động kinh doanh cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản?

Trong hoạt động quản lý tài chính doanh nghiệp, việc xác định đúng nghĩa vụ thuế đối với các mảng kinh doanh khác nhau là vô cùng quan trọng. Một trong những vấn đề thường gây tranh luận là liệu doanh nghiệp có được phép dùng khoản lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để bù trừ cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hay không. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định pháp luật liên quan tại thời điểm năm 2022.

Khái quát về thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế suất áp dụng

Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) là loại thuế trực thu, được tính trên thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp. Thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu nhập khác theo quy định của pháp luật.

Về mức thuế suất áp dụng đối với doanh nghiệp, căn cứ vào các quy định tại thời điểm này, mức thuế suất phổ thông là 20% (áp dụng từ ngày 01/01/2016). Đối với các trường hợp đặc thù như hoạt động tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu, khí và tài nguyên quý hiếm khác tại Việt Nam, mức thuế suất có thể dao động từ 32% đến 50%, tùy thuộc vào từng dự án và cơ sở kinh doanh cụ thể theo quy định của Chính phủ.

Quy định về việc hạch toán thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Một vấn đề pháp lý trọng tâm là việc gộp hay tách biệt doanh thu giữa hoạt động kinh doanh thông thường và hoạt động chuyển nhượng bất động sản để tính thuế TNDN. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC, các doanh nghiệp cần lưu ý:

• Hạch toán riêng biệt: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, cũng như chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải được hạch toán riêng để kê khai và nộp thuế TNDN.
• Thuế suất áp dụng: Thu nhập từ các hoạt động này áp dụng mức thuế suất 20% (theo lộ trình giảm từ 22%).
• Ưu đãi thuế: Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nói trên không được hưởng ưu đãi thuế TNDN. Tuy nhiên, có một ngoại lệ quan trọng là phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua sẽ được áp dụng mức thuế suất ưu đãi 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.

Như vậy, do yêu cầu phải hạch toán riêng biệt giữa thu nhập từ hoạt động kinh doanh chính và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, việc bù trừ lỗ giữa hai nguồn thu nhập này cần được thực hiện theo đúng nguyên tắc kế toán và quy định về quyết toán thuế của từng loại hình thu nhập.

Điều kiện ghi nhận chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

Để xác định chính xác số thuế TNDN phải nộp, doanh nghiệp cần nắm vững các điều kiện để một khoản chi phí được coi là chi phí được trừ. Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 119/20 lập/TT-BTC, một khoản chi được trừ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Liên quan đến hoạt động kinh doanh: Khoản chi thực tế phát sinh phải liên quan trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
• Hóa đơn, chứng từ hợp pháp: Phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt: Đối với các hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT), doanh nghiệp phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Nếu tại thời điểm ghi nhận chi phí mà chưa thanh toán và chưa có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thì vẫn được tính vào chi phí được trừ. Tuy nhiên, nếu khi thực hiện thanh toán bằng tiền mặt, doanh nghiệp phải kê khai và điều chỉnh giảm chi phí tương ứng vào kỳ tính thuế phát sinh việc thanh toán đó.

Các khoản chi không được trừ

Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý các khoản chi không được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC, bao gồm nhưng không giới hạn ở:

• Các khoản chi không đáp ứng đủ các điều kiện về hóa đơn, chứng từ hoặc tính liên quan đến hoạt động kinh doanh.
• Chi phí khấu hao tài sản cố định không đúng quy định.
• Phần chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa vượt mức tiêu hao hợp lý.
• Chi phí mua hàng hóa, dịch vụ không có hóa đơn nhưng doanh nghiệp không lập bảng kê thu mua theo mẫu quy định.
• Các khoản chi về tiền lương, tiền công, tiền thưởng cho người lao động không đúng quy chế hoặc không được quy định cụ thể trong hợp đồng lao động/thỏa ước lao động tập thể.