Ủy quyền bán nhà
Ủy quyền bán nhà
Bố mẹ có một căn nhà mặt phố Lương Định Của, Phương Mai, Hà Nội. Nay muốn bán cho người khác. Tuy nhiên, bố mẹ tôi đang định cư cùng với anh trai tôi ở nước ngoài, tuổi cao, sức yếu nên không thể về Việt Nam để ký hợp đồng mua bán được.
Xin hỏi, với tư cách là người đang quản lý căn nhà này thì tôi có thể thay mặt bố mẹ tôi ký hợp đồng mua bán hay không?
Trả lời
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán như sau:
“1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.
2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán”.
Tương tự như vậy, quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.
Tóm lại, vì bố mẹ bạn là chủ sở hữu của căn nhà, cho nên bố mẹ bạn có quyền chuyển nhượng. Trong trường hợp không thể trực tiếp thực hiện được giao dịch này, ông bà có thể ủy quyền cho người khác.
Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”.
Căn cứ quy định nêu trên, nếu được bố mẹ ủy quyền, bạn có thể thay mặt ông bà ký hợp đồng mua bán căn nhà cho người khác.
Cũng cần lưu ý, theo khoản 4 Điều 21 Bộ luật này, “người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”. Có nghĩa là, giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, cụ thể là mua bán nhà ở phải do người từ đủ 18 tuổi trở lên xác lập. Do đó, bạn chỉ có thể nhận ủy quyền của bố mẹ và ký hợp đồng bán căn nhà của ông bà cho người khác khi bạn đáp ứng điều kiện này.
Admin PBGDPL