Thỏa thuận về các chi phí trong giá dịch vụ vận hành chung cư

Khi thấy nước sinh hoạt tại khu chung cư bị vẩn đục, mùi khó chịu, chúng tôi phản ánh với Ban Quản trị và Công ty quản lý vận hành thì họ xây dựng kế hoạch thau rửa. Tuy nhiên, mỗi căn hộ đều nhận được thông báo đóng góp tiền để thanh toán cho khoản chi phí này.

Dù số tiền không lớn, nhưng tham khảo kinh nghiệm của các khu chung cư khác thì đây không phải là trách nhiệm của cư dân, mà đã bao gồm trong phí dịch vụ tính trên m2 mặt sàn căn hộ. Ban Quản trị và Công ty quản lý vận hành giải thích rằng, hợp đồng quản lý vận hành đã được ký trước đây không nêu rõ chi phí này do ai chi trả. Vì thế, công việc phát sinh cư dân phải đóng góp. Xin hỏi, giá dịch vụ của chung cư bao gồm những công việc, dịch vụ cụ thể nào (liệu đã có chi phí thau rửa bể nước như chúng tôi nêu ở trên hay không?) Trả lời Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: “1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư. 2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. 3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau: a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định. 4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này. 5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây: a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; b) Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”. Về nguyên tắc, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các bên (Ban Quản trị đại diện cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành) thỏa thuận. Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành là cơ sở để các bên tham khảo, áp dụng trong trường hợp có tranh chấp mà không thỏa thuận được. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Theo khoản 1 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ((Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016, được sửa đổi tại khoản 10 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), “việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các bên ký kết phải có các nội dung chính quy định tại Khoản 2 Điều này và được lập theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Quy chế này.” Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy). Giá dịch vụ được hướng dẫn tại Mẫu Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Phụ lục số 02 - Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng). Cụ thể, khoản 2 Điều 4 của Mẫu Hợp đồng này ghi rõ, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: “a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu Do vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải, b) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin,...); c) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất,...); dịch vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng; d) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của Ban quản lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết; đ) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm; e) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có); g) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản lý (bàn ghế, máy tính, máy in, ...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này; h) Các chi phí khác: do các bên thỏa thuận”. Theo đó, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm chi phí cho các công việc, dịch vụ như trên, trong đó có thể có chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt. Vì pháp luật về nhà ở chỉ quy định mẫu hợp đồng để các bên tham khảo, thỏa thuận mang tính chất dân sự, thương mại không trái với quy định pháp luật có hiệu lực thực hiện. Cho nên, nội dung thỏa thuận phải được ghi nhận trong hợp đồng. Các chi phí trong giá dịch vụ đã được ghi nhận trong hợp đồng đã ký trước đây có thể thay đổi, điều chỉnh bổ sung theo thỏa thuận của các bên. Thu Hường

admin admin