Tại chung cư chúng tôi đang sống có phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa Ban Quản trị với Ban Quản lý, đơn vị dịch vụ khác và cư dân trong việc quản lý, vận hành, sử dụng kinh phí bảo trì, hợp đồng dịch...
Không biết, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nêu trên?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 10 Điều 1 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, “việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư”.
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các bên ký kết phải có các nội dung chính quy định tại Khoản 2 Điều này và được lập theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Quy chế này. Đó là:
“a) Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;
b) Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành;
c) Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành;
d) Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng; phương thức đóng các khoản phí;
đ) Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;
e) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;
g) Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng;
h) Các thỏa thuận khác;
i) Hiệu lực của hợp đồng”.
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là thỏa thuận giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư (với tư cách là đại diện của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư). Các bên có thực hiện quyền và nghĩa vụ được ghi nhận tại Hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự. Đó cũng là cơ sở để giải quyết trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
Cũng như các loại hợp đồng khác, Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.
Về thẩm quyền, khoản 4 Điều 177 Luật Nhà ở năm 20114 quy định: “Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”.
Có nghĩa là, về nguyên tắc tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết.
Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính khi các bên hoặc một trong hai bên không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì và khởi kiện tại Tòa.
Hướng dẫn nội dung này, khoản 5 Điều 43 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định: “Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”.
Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, “Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Tại điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật này nêu rõ “Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này” Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
