Phải sử dụng nhà chung cư theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt
Em đang có nhu cầu đầu tư một căn hộ chung cư, vừa là để giữ tiền, vừa để cho thuê nhằm bổ sung thu nhập.
Có người nói, sắp tới đây chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở. Có nghĩa là, chủ căn hộ không ở thì cũng chỉ được phép cho người khác thuê để ở. Ngay cả với các căn hộ tầng thấp cũng tuyệt đối không được cho thuê làm văn phòng doanh nghiệp, câu lạc bộ thể thao, giải trí, vũ trường… Nếu không, sẽ bị phạt tiền ở mức rất cao có đúng không? Thêm nữa, phần thuộc sở hữu chung, (ví dụ như tầng kỹ thuật), thì các chủ sở hữu có được thống nhất để sử dụng vào các mục đích khác hay không?
Trả lời
Nhà chung cư, theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Như vậy, căn cứ vào mục đích sử dụng, có nhà chung cư được được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Đối với căn hộ chung cư, dù thuộc nhà chung cư nào trong hai loại này thì cũng chỉ được sử dụng vào mục đích để ở. Chủ căn hộ có thể ở hoặc cho người khác thuê để ở.
Một trong các hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại khoản 11 Điều 6 của Luật này là: “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.
Người có hành vi phạm về mục đích sử dụng của nhà chung cư sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Ví dụ: Theo quy định tại khoản b khoản 2 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
Cho nên, nếu sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, mà làm văn phòng doanh nghiệp, câu lạc bộ thể thao, giải trí… người vi phạm sẽ bị phạt tiền ở mức nêu trên. Thậm chí, theo điểm b khoản 3 của Điều này, hành vi “kinh doanh vũ trường” bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Các mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với hành vi vi phạm của tổ chức. Trường hợp hành vi vi phạm của cá nhân sẽ bằng ½ mức phạt này. Bởi vì, khoản 3 Điều 4 của Nghị định này quy định: “Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2, điểm a và điểm b khoản 3, điểm a và điểm b khoản 4, điểm a và điểm b khoản 5, khoản 7, điểm a và điểm b khoản 8, điểm a và điểm b khoản 9 Điều 15; khoản 1 Điều 23; điểm a khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2, điểm a và điểm b khoản 3 Điều 30; khoản 1 Điều 58; điểm a khoản 3 Điều 63; Điều 64; khoản 1 (trừ điểm e) Điều 66 Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng ½ mức phạt tiền đối với tổ chức”.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Theo khoản 1 Điều 7 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, “phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt”.
Tóm lại, phần sở hữu chung của nhà chung cư cũng phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.
Hành vi “tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung” được quy định tại điểm b khoản 4 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng (nếu là ban quản trị nhà chung cư vi phạm). Chủ đầu tư có hành vi “tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp”, theo điểm a khoản 8 của Điều này sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú