Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất xây dựng kho chứa nông sản
Gia đình tôi có một thửa đất ở ngoại thành, trên giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng để trồng cây lâu năm.
Xin hỏi, chúng tôi có được phép cho người khác thuê để xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp hay không?
Trả lời
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng). Đất trồng cây lâu năm như trường hợp của gia đình bạn được phân loại vào nhóm đất phi nông nghiệp; đất xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp được phân loại vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Chính vì vậy, bạn cần chú ý những nội dung chúng tôi tư vấn sau đây:
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 là “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Tương ứng, một trong những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này là “không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”.
Mặc dù với tư cách người sử dụng đất, bạn có quyền cho thuê. Tuy nhiên, phải đảm bảo nguyên tắc và không vi phạm điều cấm của pháp luật nêu trên.
Để có thể cho người khác thuê xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, trước tiên, bạn cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 57 của Luật này, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cho nên, bạn cần chuẩn bị và nộp cho cơ quan tài nguyên và môi trường 01 bộ hồ sơ được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Bao gồm:
“a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Tiếp nhận hồ sơ của bạn, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Sau khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn có thể ký hợp đồng cho người khác thuê để xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp.
Ngược lại, nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng mà cho người khác thuê xây dựng kho như trên là vi phạm pháp luật về đất đai. Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ, hành vi chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
“a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên”.
Thêm nữa, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú