Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng

Tôi muốn lấy lại để tự kinh doanh, nhưng bên thuê không đồng ý vì theo họ, trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên của chồng tôi, họ đã thanh toán trước tiền thuê cho chồng tôi 3 năm. Chồng tôi cũng sợ vì trót ký hợp đồng cho thuê, không muốn hủy giao dịch.

Xin hỏi các anh chị, nếu chỉ có chồng tôi bỏ tiền mua căn nhà nhưng việc này diễn ra sau khi chúng tôi kết hôn thì anh ấy có quyền cho thuê mà không cần sự đồng ý của tôi hay không? Trường hợp hợp đồng cho thuê vô hiệu thì xử lý như thế nào?

Trả lời

Như thông tin bạn cung cấp, căn nhà mà chồng bạn cho người khác thuê thuộc sở hữu chung của vợ chồng bạn.

Điều 130 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung được như sau:

“1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

2. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở”.

Tài sản chung của vợ chồng được quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.

Dù căn nhà được mua bằng tiền của chồng bạn nhưng giao dịch mua bán phát sinh trong thời kỳ hôn nhân của hai người, nếu không phải do chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng của anh ta thì về nguyên tắc, đó là tài sản chung của vợ chồng bạn.

Điều 34 của Luật này đã quy định rõ việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung. Đó là:

“1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này”.

Là tài sản chung của vợ chồng, nếu trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên của chồng bạn thì đó là do vợ chồng bạn thỏa thuận chỉ ghi tên một người.

Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Tuy nhiên, khi định đoạt tài sản chung, bao gồm cho người khác thuê phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 35 của Luật này, bao gồm:

“a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.

Tóm lại, nếu căn nhà được xác định là tài sản chung của vợ chồng nhưng do mình chồng bạn đứng tên thì khi cho thuê, bắt buộc phải có sự đồng ý của bạn thể hiện bằng văn bản. Việc chồng bạn tự ý ký hợp đồng cho thuê không đúng quy định về đại diện giữa vợ và chồng thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định cụ thể tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Nếu hợp đồng cho thuê nhà giữa chồng bạn và người thuê vô hiệu, họ phải trả lại căn nhà cho vợ chồng bạn, tương ứng, chồng bạn phải trả lại tiền thuê mà người này đã thanh toán trước.

Hùng Phi

Vũ Thị Thanh Tú