Chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở
Tôi cho một đôi vợ chồng thuê căn hộ để ở, thời hạn 3 năm, thanh toán tiền thuê 3 tháng một lần vào ngày từ mùng 1 đến mùng 5 của tháng đầu tiên của Quý.
Tôi cho một đôi vợ chồng thuê căn hộ để ở, thời hạn 3 năm, thanh toán tiền thuê 3 tháng một lần vào ngày từ mùng 1 đến mùng 5 của tháng đầu tiên của Quý. Sau khi thực hiện hợp đồng được 6 tháng, người thuê yêu cầu tôi ký lại hợp đồng, với nội dung không thay đổi nhưng phải có công chứng. Tôi không đồng ý thì họ lần lữa việc trả tiền thuê.
Xin hỏi:
- Hợp đồng cho thuê nhà sử dụng vào mục đích để ở thì có bắt buộc phải công chứng hay không?
- Trường hợp người thuê không trả tiền đúng hạn một lần thì tôi có được chấm dứt ngay hợp đồng với họ hay không?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, “trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Khoản 2 Điều này quy định: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
Như vậy, Hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải thực hiện công chứng hay chứng thực, mà theo nhu cầu của các bên.
Hợp đồng cho thuê nhà đã được bạn và vợ chồng người thuê ký kết trước đó là đúng quy định của pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên. Việc ký lại hợp đồng mới, thực hiện công chứng do bạn và vợ chồng người thuê thỏa thuận.
Nếu cả hai bên có nhu cầu, việc công chứng hợp đồng này được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Hợp đồng cho thuê nhà ở đã ký có hiệu lực pháp luật, các trường hợp chấm dứt hợp đồng này được quy định tại khoản 2 Điều 131 của Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:
“a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.
Cụ thể, khoản 2 Điều 132 của Luật này quy định bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.
Căn cứ quy định nêu trên, nếu vợ chồng người thuê nhà không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận với bạn từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Bạn cần lưu ý, quyết định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, bạn phải thông báo cho vợ chồng người thuê nhà trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm nghĩa vụ này mà gây thiệt hại cho vợ chồng người thuê, bạn phải bồi thường cho họ theo quy định của pháp luật.
Hùng Phi
Admin PBGDPL