Các trường hợp bên thuê nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
Được 6 tháng thuê, vợ chủ nhà sinh con. Kể từ đây, mọi sự bất tiện bắt đầu. Họ thuê thêm 2 người giúp việc, cháu bé quấy khóc suốt đêm, họ hàng ở quê lên thăm, ở lại… Với cam kết khi ký hợp đồng...
Các trường hợp bên thuê nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
Ngày đăng: 17:18 13/12/2019
Vì là chỗ bạn bè quen biết giới thiệu, khi chuyển về Hà Nội công tác, tôi thuê một phòng trong cùng căn biệt thự với gia chủ để ở. Thời hạn thuê là 2 năm, trả tiền trước, với cam kết hai bên không hủy ngang, không tăng giá. Được 6 tháng thuê, vợ chủ nhà sinh con. Kể từ đây, mọi sự bất tiện bắt đầu. Họ thuê thêm 2 người giúp việc, cháu bé quấy khóc suốt đêm, họ hàng ở quê lên thăm, ở lại… Với cam kết khi ký hợp đồng như trên, liệu tôi có thể lấy lý do điều kiện sinh hoạt của gia đình họ thay đổi để yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn được hay không? Trả lời Hợp đồng thuê tài sản, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Các bên có thể thỏa thuận khi giao kết hợp đồng bao gồm việc không hủy ngang, không tăng giá… Đồng thời, trong quá trình thực hiện, hai bên cũng có quyền thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Chính vì vậy, trước hết, bạn có thể trao đổi nội dung này với bên cho thuê để giải quyết. Về nguyên tắc, theo khoản 1 Điều 477 của Bộ luật này, “bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa”. Ví dụ, trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp như sửa chữa tài sản; giảm giá thuê; đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa. Trên thực tế, hai bên thường không thỏa thuận về những nội dung gây ra phiền phức cho bạn như dữ liệu thông tin của bạn về chuyện ở chung nhưng nhà họ tăng thêm nhiều người, cháu bé quấy khóc gây nên ồn ào… Điều đó cho thấy, muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn, cần có sự thỏa thuận của hai bên. Theo khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây: “a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng; b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; c) Nhà ở cho thuê không còn; d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống; đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp như bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh… Ngược lại, theo khoản 3 Điều 132 của Luật này, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: “a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”. Giả sử bên cho thuê không đồng thuận, nếu quyền sử dụng nhà thuê bị hạn chế, bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Bạn cũng cần lưu ý thông báo cho họ biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ngọc Đức
admin admin