Bồi thường thiệt hại khi xây nhà làm lún, nứt nhà hàng xóm

Tôi thông báo và yêu cầu họ kiểm tra lại việc thi công, đồng thời có trách nhiệm sửa chữa cho nhà tôi. Tuy nhiên, họ từ chối với lý do, họ chỉ làm trên phần đất của mình, không lấn chiếm nên rủi ro gia đình tôi phải tự chịu thì có đúng hay không?

Trả lời

Khi xây dựng công trình, theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015, “chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Như vậy, mặc dù xây dựng trên thửa đất của mình và không lấn chiếm sang đất của người khác nhưng chủ sở hữu, người sử dụng đất có nghĩa vụ tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác, trong đó có bất động sản liền kề và xung quanh.

Nếu gây thiệt hại, họ có trách nhiệm bồi thường theo quy định tại Điều 605 của Bộ luật này. Đó là: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường”.

Như trường hợp của bạn đề nghị tư vấn, cả chủ nhà đang xây và bên thi công xây dựng gây lún, nứt cho nhà bạn thì họ có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn.

Một trong những nguyên tắc được quy định tại Điều 585 của Bộ luật này là “Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Lưu ý, cần xác định có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra và hành vi xâm phạm. Thiệt hại xảy ra phải là kết quả tất yếu của hành vi xâm phạm và ngược lại hành vi xâm phạm là nguyên nhân gây ra thiệt hại (việc xây dựng nhà hàng xóm dẫn đến lún, nứt nhà của gia đình bạn).

Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 02/2022/NQ-HĐTP ngày 06/9/2022 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, “là tất cả các thiệt hại thực tế xảy ra đều phải được bồi thường”.

Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được của chủ thể bị xâm phạm, bao gồm tổn thất về tài sản mà không khắc phục được; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại; thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút do tài sản, sức khỏe, tính mạng, danh dự, nhân phẩm, uy tín, quyền và lợi ích hợp pháp khác bị xâm phạm.

Thiệt hại về tinh thần là tổn thất tinh thần do bị xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, quyền và lợi ích nhân thân khác mà chủ thể bị xâm phạm hoặc người thân thích của họ phải chịu và cần phải được bồi thường một khoản tiền bù đắp tổn thất đó.

Thêm nữa. tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác còn bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 5 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ như sau:

“a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

Tóm lại, khi xây dựng công trình thì chủ đầu tư cần phải đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận, xung quanh. Nếu thi công công trình dẫn đến lún, nứt nhà người khác thì chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường tương ứng với mức độ thiệt hại và phải có biện pháp xử lý để khắc phục tình trạng này.

Trường hợp họ không chấp nhận thỏa thuận và thực hiện thỏa thuận đó thì bạn có thể gửi đơn kèm theo bằng chứng chứng minh hoặc kiến nghị giải quyết đến Chủ tịch UBND cấp quận/huyện hoặc Chánh Thanh tra Sở Xây dựng để yêu cầu xử lý.

Thu Hường

Vũ Thị Thanh Tú