Cách xác định loại đất theo quy định mới nhất hiện nay

Trong hệ thống pháp luật đất đai, việc xác định chính xác loại đất đóng vai trò quan trọng đối với quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Căn cứ vào mục đích sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận, hiện trạng thực tế hoặc các quyết định hành chính, pháp luật phân chia đất đai thành nhiều nhóm khác nhau như: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối...

Tuy nhiên, thực tế phát sinh nhiều trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến khó khăn trong việc xác định mục đích sử dụng hoặc không phân định rõ ranh giới giữa các loại đất trên cùng một thửa đất. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng, người sử dụng đất cần nắm vững các căn cứ pháp lý về cách xác định loại đất dưới đây.

Căn cứ pháp lý để xác định loại đất

Theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013, việc xác định loại đất được thực hiện dựa trên một trong các căn cứ sau:

• Sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Sử dụng các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (áp dụng cho trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận).
• Sử dụng Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất và có một trong các giấy tờ nêu trên, loại đất sẽ được xác định theo đúng nội dung ghi tại các giấy tờ đó. Trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc xác định sẽ áp dụng các căn cứ riêng biệt tùy theo nguồn gốc đất.

Các trường hợp cụ thể khi xác định loại đất

Dựa trên sự giao thoa giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (vốn sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), chúng ta có các trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 11 Luật Đất đai, việc xác định loại đất được thực hiện theo nguyên tắc tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP):

• Đất sử dụng ổn định: Nếu đất đang sử dụng ổn định, không phải do lấn, chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
• Đất có nguồn gốc lấn, chiếm: Trường hợp đất sử dụng do hành vi lấn, chiếm hoặc chuyển mục đích trái pháp luật thì việc xác định loại đất phải căn cứ vào nguồn gốc và quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế.

Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau

Đối với các thửa đất có nhiều mục đích sử dụng (ngoại trừ trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa), việc xác định được quy định như sau:

• Nếu xác định được ranh giới: Thực hiện tách thửa đất theo từng mục đích và xác định loại đất tương ứng cho từng phần diện tích đó.
• Nếu không xác định được ranh giới: Mục đích sử dụng đất chính sẽ được xác định là loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Ngoài ra, đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp (có phần diện tích sàn dùng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ), thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư đó vẫn được xác định là đất ở.

Thẩm quyền và ý nghĩa của việc xác định loại đất

Việc xác định đúng loại đất có tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và các quyền lợi khác. Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thẩm quyền xác định loại đất được phân cấp rõ ràng:

• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Có thẩm quyền xác định loại đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Có thẩm quyền xác định loại đất đối với tổ chức, cơ quan tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc cần làm rõ nguồn gốc đất để thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp, người dân có thể tìm kiếm sự hỗ trợ từ đội ngũ Luật sư tại địa phương để đảm bảo tính chính xác và đúng quy định của pháp luật hiện hành.