Tôi mua một căn nhà của người khác, vì chỉ có nhu cầu trong thời gian luân chuyển công tác ra ngoài này nên hai bên thỏa thuận mua bán có thời hạn.
Hợp đồng chưa đến hạn tôi phải hoàn trả thì người bán chết, không để lại di chúc. Trong trường hợp này, việc xử lý quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đang mang tên tôi sẽ thực hiện như thế nào? Liệu có tình huống thực tế tôi sẽ có các quyền này sau khi hợp đồng kết thúc hay không?
Trả lời
Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ”.
Hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như các loại giao dịch khác là giao dịch dân sự dựa trên sự thỏa thuận của các bên tham gia. Chính vì vậy, các bên có thể thỏa thuận về việc bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền nhà ở trong một thời hạn nhất định.
Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn như trên, theo khoản 1 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, “bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.
Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu”.
Căn cứ quy định và hướng dẫn nêu trên, nếu các bên thỏa thuận về việc mua bán, chuyển nhượng có thời hạn, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.
Khi hết thời hạn sở hữu, nếu các bên không có thỏa thuận khác, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất được chuyển lại cho bên bán. Bởi vì, khoản 1 Điều 8 của Nghị định này quy định: “Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định này thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu; nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu”.
Nếu người bán không còn sống, tài sản của họ được xử lý theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Theo Điều 610 Bộ luật Dân sự năm 2015, “mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.
Nếu người bán nhà, đồng thời là người để lại di sản chết mà không để lại di chúc, tài sản của người này được chia thừa kế theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 1 Điều 651 của Bộ luật này, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại”.
Lưu ý, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau; những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu hoặc thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu.
Trường hợp không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, theo Điều 622 của Bộ luật này, “thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà không có người nhận thừa kế thuộc về Nhà nước”.
Căn cứ các quy định nêu trên, trong mọi trường hợp, khi kết thúc thời hạn được sở hữu nhà, sử dụng đất gắn liền với nhà ở theo hợp đồng mua bán có thời hạn, bạn có nghĩa vụ trả lại cho người bán, người chuyển nhượng.
Nếu người này chết trước khi thời hạn hợp đồng kết thúc, về nguyên tắc đó là di sản thừa kế và chỉ có những người được thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật mới được hưởng. Ngay cả khi không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản hoặc có mà từ chối nhận di sản, bạn cũng không có quyền sở hữu, quyền sử dụng mà tài sản này sẽ thuộc về Nhà nước.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
