Được sự đồng ý của Ban Quản trị, Ban quản lý tòa nhà chung cư nơi chúng tôi sinh sống đã sử dụng hơn một nửa sân chơi chung để làm bãi đỗ xe.
Khi cư dân thắc mắc thì đại diện Ban Quản trị, Ban quản lý trả lời bãi đỗ xe cũng là một tiện ích mở rộng cho tòa nhà, khắc phục tình trạng thiếu chỗ đỗ xe của chính cư dân và khách của các căn hộ. Vì lý do này nên Ban quản lý trông giữ không thu phí.
Xin hỏi các anh chị, việc thay đổi mục đích sử dụng công năng như trên có đúng hay không?
Trả lời
Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:
“1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt”.
Như vậy, các công trình công cộng, ví dụ sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước thuộc sở hữu chung của nhà chung cư.
Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
Theo khoản 4 Điều 7 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, “đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này”.
Thông tin của bạn cho thấy, Ban quản lý nhà chung cư tự ý sử dụng một phần sân chung được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt để làm bãi đỗ xe khi không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng là vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đó là một trong các hành vi bị nghiêm cấm, được quy định tại khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: “Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng”.
Ban Quản trị tòa nhà không có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng, thay đổi công năng các hạng mục của nhà chung cư đã được phê duyệt thiết kế, xây dựng.
Về nguyên tắc, mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
Hành vi “sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp”, được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng. Đồng thời, Ban quản lý tòa nhà nơi bạn sinh sống còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc sử dụng đúng mục đích phần diện tích sân chơi thuộc sở hữu chung đã được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
