Để tiết giảm chi phí, tôi có kế hoạch chuyển kho hàng đang thuê chứa sản phẩm do chính Công ty tôi kinh doanh về căn hộ chung cư thuộc sở hữu của tôi.
Khi trao đổi mục đích trên với Ban quản lý tòa nhà thì họ khẳng định không được phép và bị xử phạt tới 40 triệu đồng. Bên cạnh đó, họ thông báo đã cắt điện nước căn hộ của tôi vì tôi quên đóng cửa sổ, nước mưa tràn vào ngấm xuống căn hộ tầng dưới và do không liên hệ được với tôi.
Xin hỏi các anh chị, tại sao căn hộ thuộc sở hữu của tôi mà lại bị hạn chế về mục đích sử dụng như vậy? Ban quản lý tòa nhà có quyền ngừng cung cấp dịch vụ thiết yếu cho căn hộ như họ nói hay không?
Trả lời
Nhà chung cư, theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Một trong những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại khoản 11 Điều 6 của Luật này là “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.
Theo khoản 1 Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 (Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/9/2021) của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, “nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt”.
Căn cứ quy định nêu trên, căn hộ chung cư không được sử dụng làm bất kỳ mục đích nào khác mà không phải để ở. Việc sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Hành vi “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”, theo điểm e khoản 1 Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Thêm nữa, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại điểm d khoản 3 của Điều này là “Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này”.
Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.
Theo khoản 2 Điều 11 của Thông tư Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 (Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/9/2021), chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.
“Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này”.
Nếu việc ngấm thấm tại căn hộ của bạn ảnh hưởng đến căn hộ tầng dưới mà bạn không sửa chữa, về nguyên tắc Ban Quản lý tòa nhà được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt căn hộ của bạn là đúng quy định của pháp luật.
Thậm chí, hành vi “Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình” được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ còn bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
