Gia đình tôi bị thu hồi đất, giải tỏa nhà và thuộc đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư.
Tôi muốn tìm hiểu, trong trường hợp này, giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư được xác định như thế nào (tính trên giá xây dựng nhà tái định cư hay còn khoản chi phí nào khác?
Trả lời
Nhà ở để phục vụ tái định cư, theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật”.
Thuộc đối tượng và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, gia đình bạn được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư.
Về giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư như đề nghị tư vấn của bạn, Điều 32 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định:
“1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu mua nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư thì giá mua bán nhà ở này được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư hoặc do Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng,
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở tái định cư thì giá mua, giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định tại Điều 60, Điều 61 của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội”.
Hướng dẫn về phương pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, theo khoản 1 Điều 13 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, “Nội dung chi phí cấu thành giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà ở; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất; chi phí bảo trì (chỉ áp dụng đối với trường hợp thuê nhà ở) và thuế giá trị gia tăng”.
Giá thuê, thuê mua chưa bao gồm chi phí quản lý vận hành; chi phí quản lý vận hành do người thuê, thuê mua nhà ở đóng trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình bạn có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở tái định cư, việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội căn cứ vào nhà ở đó do Nhà nước hay không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.
Cụ thể, giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở như sau:
“1. Trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở;
2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua;
3. Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;
4. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội”.
Trường hợp nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng, giá thuê, thuê mua, giá bán được quy định tại Điều 61 của Luật này. Đó là:
“1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:
a) Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;
b) Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này;
c) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;
d) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.
2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 58 của Luật này”.
Tóm lại, giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư đã được pháp luật quy định chi tiết, rõ ràng, được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
