Gia đình tôi có mảnh đất. Tôi đã thế chấp vay ngân hàng 10 tỷ. Hiện tôi muốn để xây dựng nhà xưởng, kho chứa hàng hóa trên thửa đất để kinh doanh vật liệu xây dựng? Xin hỏi, tài sản nhà xưởng, kho...
Trả lời
Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản bảo đảm như sau:
“1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”.
Hướng dẫn cụ thể nội dung này, Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định như sau:
“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;
3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định”.
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân. Căn cứ quy định nêu trên, với tư cách người sử dụng đất hợp pháp, gia đình bạn có quyền dung quyền sử dụng đất để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay.
Thông thường, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên, Điều 10 Nghị định này quy định về việc dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm như sau:
“1. Việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.
Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.
3. Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân.
4. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.
Tóm lại, gia đình bạn có thể thỏa thuận với bên nhận thế chấp về việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đồng thời hoặc không đồng thời với tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng, kho chứa hàng hoá) gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đồng thời hoặc không đồng thời với quyền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp độc lập với hợp đồng được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định trong đó và theo quy định của pháp luật.
Một trong những quyền của bên thế chấp, theo khoản 2 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 là “Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp”.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ, việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp:
“a) Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;
b) Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp”.
Vì là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, ngay cả trong trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp về việc đầu tư vào tài sản thế chấp, họ vẫn có quyền yêu cầu chấm dứt việc đầu tư nếu việc đầu tư này làm giảm giá trị tài sản thế chấp.
Cũng cần lưu ý, theo khoản 1 của Điều này, “Trường hợp bên thế chấp thực hiện quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 321 Bộ luật Dân sự thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp”.
Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ các quy định nêu trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
