Ông bà em có một thửa đất nông nghiệp, nguồn gốc tự khai khẩn, sử dụng từ đầu những năm 90 của Thế kỷ trước và đã được UBND xã giao sử dụng năm 1993.
Khi em nhờ tư vấn để cấp sổ đỏ thì được trả lời là UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất cho tổ chức, cá nhân. Cũng vì thế, không thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà em.
Không biết, người tư vấn cho em như trên có đúng hay không?
Trả lời
Thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định tại Điều 24 Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, hết hiệu lực từ ngày 01/7/2004) như sau:
“1- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất cho các tổ chức;
2- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân”.
Như vậy, tại thời điểm đó UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp. UBND xã phường, thị trấn chỉ đươc phép cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Điều đó đồng nghĩa, thửa đất nông nghiệp được giao cho ông bà của bạn năm năm 1993 là không đúng thẩm quyền.
Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, “đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác”.
Khoản 2 của Điều này quy định: “Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này”.
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần đáp ứng đủ 03 điều kiện:
- Thửa đất nông nghiệp được giao không đúng thẩm quyền cho ông bà của bạn đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993;
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch.
Đáp ứng đủ 03 điều kiện nêu trên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp ông bà của bạn được quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này”.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
