Vì chuyển ra nước ngoài định cư, anh trai em muốn nhờ em trông coi, quản lý giúp căn nhà đang cho thuê ở Việt Nam.
Xin hỏi các anh chị, em có thể đương nhiên thay mặt anh trai em thu tiền cho thuê, gia hạn hoặc ký hợp đồng cho thuê thuê mới hay không? Tiền thu được từ việc cho thuê nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”.
Cũng cần lưu ý, người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
Hậu quả pháp lý của hành vi đại diện được quy định tại Điều 139 của Bộ luật này như sau:
“1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.
2. Người đại diện có quyền xác lập, thực hiện hành vi cần thiết để đạt được mục đích của việc đại diện.
3. Trường hợp người đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc phải biết về việc này mà không phản đối”.
Để xác lập quyền đại diện theo ủy quyền, bạn và anh trai bạn cần giao kết hợp đồng ủy quyền, trong đó ghi rõ phạm vi anh trai bạn ủy quyền cho bạn liên quan đến căn nhà thuộc quyền sở hữu của người này.
Hợp đồng ủy quyền, theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Nếu nội dung hợp đồng ủy quyền có ghi rõ anh trai bạn ủy quyền cho bạn thu tiền cho thuê, gia hạn hoặc ký hợp đồng cho thuê thuê mới, bạn sẽ có quyền thực hiện các hành vi dân sự này trong mối quan hệ với người đang thuê hoặc người ký hợp đồng thuê mới.
Giả sử anh trai bạn chỉ ủy quyền cho bạn thu hộ tiền thuê, bạn sẽ không được ký gia hạn hoặc ký hợp đồng cho thuê mới.
Về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với khoản tiền cho thuê nhà, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2012, thu nhập từ kinh doanh chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
“a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;
b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.
Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.”
Hướng dẫn về phương pháp tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản, khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/06/2021 quy định:
“a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi”.
Căn cứ quy định nêu trên, về nguyên tắc, thu nhập từ việc cho thuê nhà là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu tổng số tiền cho thuê nhà từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, người cho thuê nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
