Anh trai của em có một căn nhà ở Phú Quốc, thỏa thuận bán cho người khác nhưng vì bận công tác nên không thể vào đó để trực tiếp ký hợp đồng mua bán, làm thủ tục công chứng.
Đề nghị các anh chị cho hỏi:
- Có nhất thiết phải thực hiện thủ tục công chứng tại nơi có nhà ở giao mua bán hay không?
- Anh trai em có thể ủy quyền cho em làm những công việc nêu trên được hay không?
Trả lời
Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ”.
Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các nội dung như Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; Thời hạn và phương thức thanh toán; Thời gian giao nhận nhà ở; Quyền, nghĩa vụ, cam kết của các bên; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Các thỏa thuận khác; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên.
Nếu căn nhà và các bên tham gia đáp ứng điều kiện giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật, việc mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận, được ghi nhận bằng hợp đồng, có công chứng hoặc chứng thực.
Theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, “công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm “chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”.
Vì vậy, lựa chọn công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng hay UBND cấp xã nơi có bất động sản.
Với tư cách chủ sở hữu, anh trai bạn là ký hợp đồng mua bán căn nhà với bên mua. Trường hợp không trực tiếp thực hiện, anh trai bạn có thể ủy quyền cho người khác, trong đó có bạn, theo cơ chế đại diện.
Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”.
Thêm nữa, theo khoản 1 Điều 139 của Bộ luật này, “giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện”.
Căn cứ các quy định nêu trên, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền của chủ sở hữu và điều kiện nhà tham gia giao dịch, anh trai bạn có thể ủy quyền cho bạn ký hợp đồng mua bán căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình cho người mua. Giao dịch này có hiệu lực pháp luật như trường hợp anh trai bạn trực tiếp ký tên.
Để ủy quyền, anh trai bạn và bạn ký kết hợp đồng ủy quyền. Theo Điều 562 của Bộ luật này, “hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định".
Pháp luật hiện nay không quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế, bên mua thường yêu cầu người được ủy quyền xuất trình hợp đồng ủy quyền có công chứng hay chứng thực để yên tâm hơn, tránh những tranh chấp có thể phát sinh.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
