Các thành viên hiện nay của Ban quản trị cụm nhà chung cư nơi tôi ở đều là những người trẻ, học thức cao và còn đang đi làm. Cho nên, khi bầu và họ trúng cử Ban quản trị, cư dân rất phấn khởi, hy...
Tuy vậy, qua gần một năm nay, dường như họ không triển khai được bất cứ công việc, hạng mục nào. Lý do chủ yếu là mọi vấn đề liên quan đến tài chính phải được sự nhất trí, ký xác nhận của tất cả thành viên. Trong khi, vì một vài người thường xuyên bận đi công tác, hoặc quan điểm khác nhau, nên Ban quản trị không làm được điều này.
Không biết, Ban quản trị cụm nhà chung cư có quyền hạn và nghĩa vụ như thế nào? Công việc gì thì có thể giải quyết theo đa số, công việc gì phải được tất cả các thành viên biểu quyết thông qua?
Trả lời
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, theo khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:
“a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật”.
Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư. Theo khoản 2 Điều 18 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016, được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 17/12/2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), “trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp”.
Việc biểu quyết và ghi biên bản cuộc họp của Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ quy định tại Điều 25 của Quy chế này như sau:
“1. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu). Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành:
a) Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;
b) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;
c) Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;
đ) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
3. Đối với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây:
a) Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải được 75% thành viên Ban quản trị đồng ý;
b) Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải được 75% thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong cụm thì phải được Trưởng ban và 75% số thành viên Ban quản trị là đại diện của một hoặc một số tòa nhà đó đồng ý”.
Như vậy, tùy từng trường hợp cụ thể, pháp luật về nhà ở quy định quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư sẽ được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu khi có tối thiểu 50%, 75% tổng số thành viên tán thành. Không có trường hợp nào yêu cầu phải có sự đồng ý của 100% thành viên. Tuy nhiên, Hội nghị nhà chung cư cũng có thể quyết định hoặc Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư có thể quy định tỷ lệ cao hơn.
Chỉ có điều, nếu quy định thu chi tài chính phải được sự nhất trí, ký xác nhận của tất cả thành viên thì trên thực tế, Ban quản trị sẽ rất khó để thực hiện.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
