Tôi đang ở nhà chung cư. Mới đây, gia đình tầng dưới thông báo có nước ngấm từ khu vệ sinh của nhà tôi xuống căn hộ của họ. Họ yêu cầu tôi phải tiến hành sửa chữa ngay, bao gồm cả nhà tôi và phần...
Tôi được biết, trục vệ sinh thoát nước của nhà chung cư thuộc sở hữu chung. Không biết, nhà tôi có phải đáp ứng yêu cầu nói trên của nhà tầng dưới hay không?
Trả lời
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo khoản 15 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này”. Tương ứng, phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó là phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 100 của Luật này như sau:
1. Phần sỡ hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt”.
Bạn cần căn cứ quy định nêu trên để xác định phần diện tích, trang thiết bị nào trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của từng căn hộ. Ví dụ, hệ thống cấp nước, thoát nước có thể thuộc phần sở hữu riêng như đường ống đến các khu vực bồn rửa mặt, bếp, máy giặt; thiết bị sen vòi nằm trong căn hộ. Đó sẽ thuộc sở hữu chung nếu như nằm trong trục kỹ thuật của tòa nhà…
Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bọ Xây dựng, “hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư”.
Xác định được diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng sẽ là căn cứ để xác định trách nhiệm bảo trì, sửa chữa như thế nào. Bởi vì, khoản 2 của Điều này quy định: “Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.
Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này”.
Tóm lại, chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư. Đó là trách nhiệm trực tiếp bảo trì phần sở hữu riêng; gián tiếp thông qua đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Theo chúng tôi, các bên cần bình tĩnh đề nghị Ban Quản lý vận hành tòa nhà kiểm tra để xác định nguyên nhân gây nên thấm dột. Nếu đó thuộc sở hữu riêng của gia đình bạn, bạn có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng, chịu chi phí. Nếu đó thuộc sở hữu chung, việc sửa chữa đương nhiên vẫn được tiến hành, nhưng người thực hiện là đơn vị quản lý vận hành và chi phí sẽ được thanh toán từ quỹ bảo trì chung của tòa nhà.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
