Tôi có một căn nhà đang cho người khác thuê, nhưng bị xuống cấp nghiêm trọng. Xin hỏi các anh chị:
- Tôi phải bố trí chỗ ở thay thế cho bên thuê hay chỉ cần không tính tiền thuê trong thời gian phá dỡ, sửa chữa, cải tạo?
- Vì các nhà hàng xóm xung quanh đều đang cho thuê kinh doanh, để tránh ảnh hưởng cho họ, tôi có thể thi công phá dỡ, sửa chữa, cải tạo vào buổi tối hay không?
Trả lời
Thông tin của bạn chưa rõ tình trạng căn nhà đang cho thuê của bạn xuống cấp tới mức phải phá dỡ để xây dựng lại hay chỉ cần sửa chữa, bảo trì. Cho nên, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại:
Theo Điều 92 Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp nhà ở phải phá dỡ bao gồm:
“1. Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
2. Nhà ở thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.
3. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
5. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Nếu thuộc một trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ…
Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở được quy định tại Điều 94 của Luật này. Đó là:
“1. Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.
2. Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.
3. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật.
4. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp”.
Căn cứ quy định nêu trên, trừ trường hợp khẩn cấp, nếu nhà ở nằm trong khu dân cư, không được thực hiện phá dỡ trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Về việc phá dỡ nhà đang cho thuê, Điều 97 của Luật này quy định:
“1. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở”.
Cho nên, nếu không thuộc trường hợp khẩn cấp phải phá dỡ ngay, bạn có trách nhiệm thông báo trước cho người thuê với thời hạn nêu trên. Bạn cũng có trách nhiệm bố trí chỗ ở cho người thuê trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp họ tự bố trí được chỗ ở.
Trường hợp sửa chữa, cải tạo:
Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý.
Theo khoản 1 Điều 89 của Luật này, “bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng; bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở”.
Có nghĩa là, bạn chỉ có thể cải tạo, sửa chữa nhà đang cho thuê khi được sự đồng ý của bên thuê.
Thỏa thuận về chỗ ở của bên thuê trong thời gian sửa chữa, cải tạo được quy định tại khoản 3 của Điều này. Đó là: “Trường hợp bên thuê nhà ở phải chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo; trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán lại số tiền này cho bên thuê nhà ở. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở”.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
