Tôi đang thuê một căn hộ chung cư để ở dài hạn. Bên trong căn hộ có một số hư hỏng, thậm chí có ảnh hưởng đến các căn hộ khác. Vì chưa liên hệ được với chủ căn hộ, Ban quản lý yêu cầu tôi thực hiện...
Vì có ký hợp đồng thuê nên tôi liên lạc với chủ sở hữu thì họ lại có đề nghị kết hợp việc sửa chữa với cải tạo nâng cấp.
Xin hỏi các anh chị, tôi có quyền yêu cầu chủ sở hữu là bên cho tôi thuê sửa chữa và từ chối việc nâng cấp cải tạo để tránh viecj tăng giá cho thuê hay không?
Trả lời
Bảo trì nhà ở, theo khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở”.
Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở.
Điều 107 của Luật này quy định về bảo trì nhà chung cư như sau:
“1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật này.
3. Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.
Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác, theo khoản 2 Điều 11 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), “thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này”.
Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu nhà chung cư, bên cho thuê có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Tương ứng, theo khoản 4 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2014, “bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà”.
Về nguyên tắc, trường hợp bên cho thuê không bảo trì thì bên thuê được quyền bảo trì. Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, vì là căn hộ chung cư, việc bảo trì, sửa chữa dù là diện tích thuộc sở hữu riêng thì vẫn cần có sự đồng ý, giám sát liên quan đến phần sở hữu chung và diện tích của các chủ sở hữu khác, cho nên theo chúng tôi, với tư cách bên thuê, bạn nên ưu tiên đề nghị bên cho thuê thực hiện hoặc đứng ra thực hiện các công việc này. Bởi vì, đó là trách nhiệm của họ theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Việc bảo trì căn hộ chung cư (phần sở hữu riêng) khác với việc chủ sở hữu, cũng là bên cho thuê thực hiện việc cải tạo căn hộ đang cho bạn thuê.
Theo khoản 1 Điều này, “bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng; bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở”.
Nếu không thuộc trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng, chủ sở hữu căn hộ muốn cải tạo cần có sự đồng ý của bạn với tư cách bên thuê.
Sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống, bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý. Nếu bạn không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
