Vợ chồng tôi có một căn hộ chung cư đang cho người khác thuê để ở, nay bán cho chính người thuê thì có phải nộp thuế thu nhập hay không? Nếu phải nộp, liệu hai bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp...
Trả lời
Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu, tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các khoản thu nhập chịu thuế và các khoản được giảm trừ gia cảnh.
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, “đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”.
Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:
- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;
- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.
Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định nêu trên.
Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân được quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật này (sửa đổi, bổ sung năm 2012), bao gồm:
“a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”
Căn cứ quy định nêu trên, khi bán căn hộ thuộc sở hữu của mình cho người khác, vợ chồng bạn đã có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Từ 01/0/2015, theo điểm e khoản 2 Điều 23 của Luật này (được sửa đổi, bổ sung năm 2012), “thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế suất 2%”.
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
Hướng dẫn chi tiết về giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng, điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, được sửa đổi tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định như sau:
“Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng”.
Về nguyên tắc, nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Hai bên mua bán căn hộ có thể thỏa thuận để bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán. Trong trường hợp đó, theo khoản 3 Điều này, “thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản”.
Tóm lại, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Bên cạnh đó, vợ chồng bạn cũng có thể tham khảo quy định về thu nhập được miễn thuế tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Cụ thể:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất”.
Theo đó, nếu thu nhập từ việc bán căn hộ giữa vợ chồng bạn cho những người thuộc trường hợp cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau hoặc đó là nhà ở duy nhất của vợ chồng bạn thì thu nhập đó của vợ chồng bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
