Tôi đầu tư căn hộ officetel ở Trần Duy Hưng, Hà Nội. Qua giới thiệu của hàng xóm, một người Nhật đang là giám đốc điều hành của doanh nghiệp nằm trong khu công nghệ cao Hòa Lạc muốn thuê căn hộ của...
Xin hỏi, tôi có thể cho người nước ngoài thuê trực tiếp hay phải để Công ty nơi người này làm việc đứng tên bên thuê?
Trả lời
Đáp ứng điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch và điều kiện của hai bên trong quan hệ cho thuê nhà, bạn có thể thỏa thuận với người nước ngoài hay Công ty nơi người đó làm việc về việc cho thuê căn hộ office tel của bạn. Tức là, bên thuê nhà có thể là cá nhân người nước ngoài hay Công ty nơi người đó làm việc.
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Theo khoản 3 của Điều này, “trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường”.
Về điều kiện của bên cho thuê, bạn phải đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 119 của Luật này. Đó là:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.
Về điều kiện của bên thuê nhà:
- Theo điểm b khoản 2 của Điều này, “nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”.
Theo khoản 3 của Điều này, bên thuê nhà ở là tổ chức thì “phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này”.
Đáp ứng các điều kiện nêu trên, các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng cho thuê có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này như Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; Giá thuê; Thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê; thời hạn cho thuê; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Theo khoản 2 Điều 122 của Luật này, “đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”. Tuy nhiên, theo chúng tôi, để hạn chế những tranh chấp phát sinh, các bên nên lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê căn hộ.
Bên cạnh đó, bạn cũng cần lưu ý về trách nhiệm đăng ký tạm trú cho người nước ngoài nếu hợp đồng cho thuê bạn ký trực tiếp với họ.
Việc khai báo tạm trú cho người nước ngoài được quy định tại Điều 33 của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 như sau:
“1. Người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam phải thông qua người trực tiếp quản lý, điều hành hoạt động của cơ sở lưu trú để khai báo tạm trú với Công an xã, phường, thị trấn hoặc đồn, trạm Công an nơi có cơ sở lưu trú.
2. Người trực tiếp quản lý, điều hành hoạt động của cơ sở lưu trú có trách nhiệm ghi đầy đủ nội dung mẫu phiếu khai báo tạm trú cho người nước ngoài và chuyển đến Công an xã, phường, thị trấn hoặc đồn, trạm Công an nơi có cơ sở lưu trú trong thời hạn 12 giờ, đối với địa bàn vùng sâu, vùng xa trong thời hạn là 24 giờ kể từ khi người nước ngoài đến cơ sở lưu trú.
3. Cơ sở lưu trú du lịch là khách sạn phải nối mạng Internet hoặc mạng máy tính với cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Công an tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để truyền thông tin khai báo tạm trú của người nước ngoài. Cơ sở lưu trú khác có mạng Internet có thể gửi trực tiếp thông tin khai báo tạm trú của người nước ngoài theo hộp thư điện tử công khai của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Công an tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
4. Người nước ngoài thay đổi nơi tạm trú hoặc tạm trú ngoài địa chỉ ghi trong thẻ thường trú thì phải khai báo tạm trú theo quy định tại khoản 1 Điều này”.
Để khai báo tạm trú cho người nước ngoài thuê căn hộ của mình, bạn liên hệ trực ban Công an xã, phường, thị trấn hoặc đồn, trạm Công an để được cung cấp mẫu Phiếu khai báo tạm trú theo mẫu NA17 ban hành kèm theo Thông tư số 04/2015/TT-BCA ngày 05/01/2015 của Bộ trưởng Bộ Công an; ghi thông tin vào Phiếu khai báo tạm trú và chuyển trực tiếp Phiếu khai báo tạm trú cho trực ban Công an cấp xã nơi có cơ sở lưu trú trong thời hạn 12 giờ, đối với địa bàn vùng sâu, vùng xa trong thời hạn là 24 giờ kể từ khi người nước ngoài đến đăng ký tạm trú. Phiếu khai báo tạm trú có thể gửi trước qua fax hoặc thông báo thông tin qua điện thoại đến trực ban Công an cấp xã trước khi chuyển Phiếu khai báo tạm trú theo thời hạn nêu trên.
Trực ban Công an cấp xã tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài được khai báo bằng Phiếu khai báo tạm trú 24 giờ/07 ngày; kiểm tra Phiếu khai báo tạm trú, nếu chưa khai đầy đủ thì yêu cầu khai bổ sung ngay, thực hiện xác nhận, sao chụp hoặc ghi lại các thông tin đã tiếp nhận vào sổ trực ban và trả ngay Phiếu khai báo tạm trú cho người khai báo tạm trú.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
