Gia đình em gái tôi mua một căn hộ tại dự án xây dựng nhà để bán. Không chỉ chậm tiến độ, mà đã bàn giao nhà được gần 3 tháng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho...
Đề nghị các anh chị cho biết, theo quy định của pháp luật, sau thời hạn bao nhiêu lâu thì chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục này?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, “kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
Điều 13 của Luật này quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
“1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”.
Như vậy, việc chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ được gần 3 tháng như thông tin của bạn nêu, nhưng chưa làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, trong khi bên mua không có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận là họ đã vi phạm trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 1 Điều 31 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua từ sau 50 ngày đến 06 tháng (trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục này) thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:
“a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên”.
Lưu ý: Mức phạt tiền trên áp dụng đối với tổ chức. Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt tiền đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính;
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án nơi bạn mua căn hộ còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Theo điểm i khoản 3 Điều 4 của Nghị định này, “hành vi của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản; nhưng sau thời hạn quy định chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm. Thời điểm kết thúc hành vi vi phạm quy định tại điểm này là thời điểm đã nộp hồ sơ hoặc đã cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất để tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định”.
Mức phạt tiền cao nhất mà chủ đầu tư bị xử phạt lên đến 01 tỷ đồng trong trường hợp họ chậm thực hiện nghĩa vụ với thời hạn từ 12 tháng trở lên, vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
