Tôi thuê một gian hàng tại Trung tâm thương mại để kinh doanh đồ may mặc. Theo quyết định của cơ quan chức năng, do không phải là mặt hàng thiết yếu nên để phòng chống dịch bệnh COVID-19, gian hàng...
Không biết, vì lý do khách quan như trên, tôi có quyền được miễn hoặc giảm tiền thuê gian hàng hay không? Nếu tình hình này kéo dài, tôi có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hay không?
Trả lời
Hợp đồng thuê tài sản, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Hợp đồng thuê gian hàng tại Trung tâm thương mại để kinh doanh của bạn là một trong những hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng này phải có các nội dung chính như Tên, địa chỉ của các bên; Các thông tin về tài sản thuê; Giá thuê; Phương thức và thời hạn thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; Giải quyết tranh chấp…
Về nguyên tắc, khi hợp đồng có hiệu lực, các bên tham gia có quyền, nghĩa vụ thực hiện đầy đủ, đúng hạn nội dung đã thỏa thuận. Ví dụ như trường hợp của bạn là nghĩa vụ trả đầy đủ, đúng hạn tiền thuê.
Cũng vì theo cơ chế dân sự, trước tiên bạn có thể đề nghị bên cho thuê về việc miễn giảm tiền thuê. Trong bối cảnh hiện tại, chắc chắn họ sẽ chia sẻ khó khăn thực tế của bạn.
Nếu họ không đồng ý, việc phải ngừng kinh doanh dẫn đến bạn không thể trả được tiền thuê đầy đủ, đúng hạn, cần tham chiếu quy định tại Điều 351 của Bộ luật này về trách nhiệm dân sự do nghĩa vụ. Cụ thể:
“1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền”.
Sự kiện bất khả kháng, theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật này, “là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Thêm nữa, theo khoản 2 Điều 584 của Bộ luật này, “người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
Tóm lại, bạn không đương nhiên được miễn, giảm tiền thuê gian hàng. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận về việc miễn, giảm để hỗ trợ nhau trong lúc khó khăn, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên. Trường hợp đến hạn trả tiền thuê, bạn không thể thực hiện được nghĩa vụ đầy đủ, đúng hạn thì có thể được lùi thời hạn vì lý do bất khả kháng. Bên cho thuê không thể yêu cầu bạn bồi thường, ngay cả khi việc bạn chậm trả nợ gây thiệt hại cho họ cũng vì lý do bất khả kháng được quy định như trên.
Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê:
Theo khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
“a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Căn cứ quy định nêu trên, có thể thấy việc phải tạm ngừng kinh doanh của bạn để phòng chống dịch bệnh, vì lợi ích của cộng đồng, bên cho thuê và của chính bạn. Đó cũng có thể hiểu là quyền sử dụng tài sản thuê của bạn bị hạn chế do lợi ích của người khác, và đây là lý do để bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp không thể tiếp tục kinh doanh.
Cũng cần lưu ý, theo khoản 3 của Điều này, “bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác”.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
