Trưởng Ban quản trị nhà chung cư của chúng tôi chuyển về quê sống, nên đã từ nhiệm. Để bầu thay thế người mới, Ban quản trị đã thông báo đã mấy lần nhưng vì nhiều lý do khác nhau, trong đó có dịch...
Nay đã đến thời hạn tổ chức hội nghị thường niên, xin hỏi các anh chị, cần tối thiểu bao nhiêu % người tham dự hội nghị để quyết định nội dung này? Chủ sở hữu có thể ủy quyền cho người khác tham dự hội nghị hay không?
Trả lời
Hội nghị nhà chung cư, theo khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở năm 2014, “là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự”.
Điều 16 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (được ban hành kèm theo văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/9/2021 Thông tư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) hướng dẫn thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư như sau:
1. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư tham dự.
2. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết.
4. Chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư được ủy quyền cho chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.
Đối với các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước (bao gồm cả đối với căn hộ chưa có người sử dụng và căn hộ đã có người sử dụng) thì cơ quan đại diện chủ sở hữu dự họp và thực hiện quyền biểu quyết. Trường hợp các căn hộ đang có người sử dụng mà cơ quan đại diện chủ sở hữu ủy quyền cho người sử dụng tham gia dự họp thì người sử dụng căn hộ tham dự họp và thực hiện biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư đối với phần diện tích căn hộ đang sử dụng.
5. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư”.
Như vậy, nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác ủy quyền, chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó có thể tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu quyết. Nói cách khác, nếu không phải là chủ sở hữu hoặc người đang sử dụng chung cư đó thì không được nhận ủy quyền và tham gia, biểu quyết tại hội nghị chung cư.
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, theo khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở năm 2014, thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:
“a) Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;
c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 106 của Luật này và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
d) Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;
đ) Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
e) Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư”.
Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định bầu thay thế Trưởng ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn, theo điểm a khoản 2 Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (được ban hành kèm theo văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/9/2021 Thông tư của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư), “thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự”.
Căn cứ các quy định nêu trên, hội nghị thường niên tòa nhà chung cư nơi bạn sinh sống có nội dung bầu thay thế Trưởng ban quản trị thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
Tỷ lệ tối thiểu 50% bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ trực tiếp tham dự và chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó được chủ sở hữu căn hộ ủy quyền tham dự họp.
Tóm lại, về nguyên tắc nếu không đủ tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, hội nghị chung cư thường niên không thể được tổ chức để bầu thay thế Trưởng ban quản trị. Tuy nhiên, theo khoản 5 của Điều này, “trong trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định tại Khoán 2 Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại khoản 5, Khoản 6 Điều 14 của Quy chế này”.
UBND cấp xã có thể tổ chức hội nghị chung cư bất thường để quyết định bầu thay thế Trưởng ban quản trị trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường nhưng không có đủ số người tham dự (tối thiểu 50%). Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị hoặc nhận được đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. Kết quả của hội nghị nhà chung cư bất thường do UBND cấp xã tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do Ban quản trị nhà chung cư tổ chức.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
