Em chuẩn bị kết hôn nên được cô chú cho một căn hộ chung cư để ra ở riêng. Tuy nhiên, căn hộ này trước đó cô chú cho người khác thuê lâu dài (cuối năm 2025 mới hết hạn hợp đồng).
Vậy sau khi có giấy tờ cho tặng, em có thể yêu cầu người thuê trả lại căn hộ (kết thúc hợp đồng trước hạn hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng) hay không?
Trả lời
Điều 137 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:
“1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác. Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác”.
Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định của pháp luật; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Thậm chí, trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Theo khoản 2 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, “tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng”.
Khi có văn bản đồng ý của cô chú bạn về việc cho tặng bạn căn nhà thuộc sở hữu chung của họ đã thể hiện quyền định đoạt đối với tài sản của họ.
Lưu ý, văn bản cho tặng phải được công chứng, chứng thực. Bởi vì, theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, “trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.
Nếu căn nhà cô chú đang cho thuê khi cho tặng bạn, về nguyên tắc bạn có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng cho thuê này với họ cho đến khi hết thời hạn hợp đồng. Cơ sở pháp lý được quy định tại Điều 138 của Luật này như sau:
“1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc tặng cho nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Vì vậy, nếu sau khi tặng cho có nhu cầu lấy lại nhà để ở, cần thỏa thuận với người thuê nhà theo hợp đồng trước đó với cô chú của bạn.
Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.
Nếu người thuê nhà không vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký trước đó với cô chú bạn, về nguyên tắc bạn không có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng với họ. Đồng nghĩa, đơn phương hợp đồng không có căn cứ, bạn đã vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật như bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng…
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
