Tôi có tham gia sự kiện mở bán của một dự án bất động sản thương mại. Điều làm tôi ngạc nhiên là có rất nhiều người nước ngoài chốt đặt cọc, ký hợp đồng trực tiếp mua nhà, căn hộ của dự án này.
Không biết, pháp luật hiện nay có hạn chế đối tượng người nước ngoài và số lượng nhà ở mà họ được phép sở hữu tại Việt Nam hay không? Liệu họ có thể mua cả một tòa chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, sau đó cho chính đồng hương của họ là những người đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam thuê hay không?
Trả lời
Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, bao gồm:
“a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.
Bên cạnh đó, Điều 160 của Luật này quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện như sau:
“1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.
Như vậy, nếu đáp ứng điều kiện tùy theo từng đối tượng nêu trên, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mai bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ
Tùy theo nhà ở là căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ để xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, “tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này”.
Theo khoản 4 của Điều này, “trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án”.
Tóm lại, pháp luật hiện nay quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng và đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Số lượng nhà ở mà họ được phép sở hữu không quá số lượng được quy định nêu trên. Căn cứ vào thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung như Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở; Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu; Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn. Đây sẽ là căn cứ để xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.
Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp), theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 29 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, “tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có Mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà”. Điều đó đồng nghĩa, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép mua cả tòa chung cư như thắc mắc của bạn.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
