Đề nghị các anh chị tư vấn, hợp đồng cho thuê nhà chưa hết thời hạn thì chủ nhà có được thế chấp cho người khác để bảo đảm trả nợ tiền vay hay không?
Giả sử họ không trả được nợ, nhà thuê bị xử lý tài sản bảo đảm, ví dụ phát mại, chuyển quyền sở hữu cho người khác thì tôi có quyền thuê đến khi hết thời hạn hợp đồng với chủ cũ hay không?
Trả lời
Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở như sau:
“1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Với tư cách chủ sở hữu, người đang cho bạn thuê nhà có quyền thế chấp căn nhà đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên cho họ vay.
Về việc thế chấp nhà ở đang cho thuê, Điều 146 của Luật này quy định cụ thể như sau:
“1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”.
Như đã nêu ở trên, người đang cho bạn thuê nhà có quyền thế chấp. Tuy nhiên, khi thế chấp nhà đang cho bạn thuê, họ có nghĩa vụ thông báo trước cho bạn bằng văn bản.
Vì là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, đồng nghĩa nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm.
Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm:
“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”.
Theo khoản 2 Điều 43 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ, “Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng”.
Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp nhà cho thuê bị xử lý thì với tư cách người thuê, bạn vẫn được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng đã ký với chủ sở hữu trước đó.
Quyền tiếp tục thuê nhà ở này cũng được quy định cụ thể tại Điều Điều 133 Luật Nhà ở. Đó là:
“1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
