Vợ chồng em đã mua một căn nhà liền kề. Theo hợp đồng mua bán, phải hơn một năm nữa chủ đầu tư mới đưa dự án vào sử dụng và bàn giao cho người mua, trừ trường hợp tiến độ được đẩy nhanh hơn dự...
Vợ chồng em đã mua một căn nhà liền kề. Theo hợp đồng mua bán, phải hơn một năm nữa chủ đầu tư mới đưa dự án vào sử dụng và bàn giao cho người mua, trừ trường hợp tiến độ được đẩy nhanh hơn dự kiến.
Trong thời gian trước mắt này, chúng em phải đi thuê một căn hộ chung cư để ở tạm. Chỉ có điều, chủ căn hộ yêu cầu thời hạn thuê phải ít nhất 3 năm, đồng thời, không loại trừ khi tìm được khách, họ có thể bán căn hộ và báo trước cho chúng em một tuần.
Đề nghị các anh chị cho hỏi:
- Thứ nhất, nếu căn hộ được bán trước khi hết hạn hợp đồng thuê, chủ mới có bắt buộc phải cho chúng em thuê tiếp hay không?
- Nếu nhận nhà sớm, không có nhu cầu sử dụng nữa, chúng em có thể cho người khác thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng thuê căn hộ hay không?
Trả lời
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Vợ chồng bạn và chủ căn hộ đã giao kết hợp đồng cho thuê. Hai bên có thể thoả thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
Theo khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014, “trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Có nghĩa là, nếu trong thời hạn hợp đồng thuê căn hộ còn hiệu lực, chủ căn hộ bán cho người khác thì các bạn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê căn hộ đã ký kết trước đó, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Cũng có thể hợp đồng cho thuê căn hộ được chấm dứt theo thỏa thuận giữa các bạn và người sở hữu căn hộ. Nếu không, trong thời hạn cho thuê, họ không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi căn hộ đang cho thuê để bán cho người khác. Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở chỉ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.
Ngay cả khi lý do đơn phương phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở là đúng quy định nên trên, họ cũng phải thông báo cho các bạn biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Nếu không còn nhu cầu sử dụng căn hộ thuê trước khi hết thời hạn hợp đồng, các bạn có thể thỏa thuận với chủ sở hữu để chấm dứt hợp đồng hoặc cho người khác thuê nếu được họ đồng ý. Bởi lẽ, theo Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015, “bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Bạn cần lưu ý về nội dung này, vì nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê, đây cũng là một trong những căn cứ để họ đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Ngoài việc các bạn có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hai bên có thỏa thuận trước đó, mà người thuê lại của các bạn cũng gặp những phiền toán, rủi ro dẫn đến trách nhiệm của các bạn.
Admin Admin Admin
