Gia đình tôi mới mua một căn biệt thự song lập trên diện tích đất 300m2 tại Khu đô thị mới. Theo chủ đầu tư tư vấn, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà sẽ chỉ ghi tên đại diện...
Trên thực tế, anh em chúng tôi cũng được bà ngoại cho tiền để đóng góp mua căn biệt thự nói trên, và mặc dù đã đi làm, nhưng vẫn sống chung cùng nhà với bố mẹ.
Như vậy, anh em chúng tôi có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà với bố mẹ hay không? (Tôi được biết, pháp luật dân sự quy định tài sản chung phải ghi tên tất cả những người đồng sở hữu). Giả sử sau này bố mẹ tôi chuyển nhượng cho người khác, anh em chúng tôi có quyền tham gia ý kiến hay không?
Trả lời:
Hộ gia đình sử dụng đất, theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy, hộ gia đình sử dụng đất là những người:
- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
- Đang sống chung;
- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Một trong những nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận được quy định tại khoản 2 Điều 98 của Luật này là: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Đối với hộ gia đình sử dụng đất, việc ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận được hướng dẫn cụ thể tại điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Chính phủ. Đó là: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.
Căn cứ quy định nêu trên, nếu thửa đất của gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận, tại trang 1 sẽ ghi họ tên của chủ hộ. Ví dụ, chủ hộ là bố của bạn, sẽ ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số…." của ông. Đồng thời, ghi cả họ tên, năm sinh của mẹ bạn nếu bà cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình.
Việc ghi nhận tên của chủ hộ, vợ hoặc chồng của chủ hộ gia đình như trên không làm mất hoặc hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung về tài sản của các thành viên còn lại của hộ gia đình.
Đúng là theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Thêm nữa, hướng dẫn cụ thể nội dung trên, theo khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, “người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Tóm lại, mặc dù chủ hộ là người đứng tên trên Giấy chứng nhận thay mặt hộ gia đình ký tên trên hợp đồng, văn bản giao dịch về đất đai, nhưng phải theo nguyên tắc sau khi đã được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã nơi có đất.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
