Giám đốc của tôi là người nước ngoài. Năm ngoái, ông ấy mua và sở hữu một căn hộ chung cư tại Hà Nội, nhưng nay được giao kiêm phụ trách khu vực nên không thường xuyên ở Việt Nam.
Đề nghị các anh chị tư vấn:
1. Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở như người Việt Nam hay không?
2. Khi hết thời hạn sở hữu, thủ tục gia hạn quyền này như thế nào?
3. Nếu không có nhu cầu sử dụng, người nước ngoài có quyền bán căn hộ cho người khác (bao gồm người nước ngoài ở Việt Nam) hay phải bán lại cho chủ đầu tư ban đầu?
Trả lời
Người nước ngoài, theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, “là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam”.
Nếu thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đó là được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam, đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật, cá nhân người nước ngoài được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Cá nhân nước ngoài như trường hợp bạn đề nghị tư vấn có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước”.
Về nguyên tắc, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 77 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ như sau:
“a) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết;
b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này;
c) Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi”.
Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, đó là bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Tuy nhiên, khoản 8 Điều 79 của Nghị định này quy định: “Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời”. Do vậy, nếu không còn nhu cầu sử dụng, trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà người nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều 7 của Nghị định này. Đó là:
“a) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;
b) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này;
c) Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Căn cứ các quy định nêu trên, người nước ngoài mua lại nhà ở chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà có nhu cầu gia hạn thêm thì họ được Nhà nước xem xét, gia hạn.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
