Trong lúc xây nhà, vợ chồng tôi thuê một căn hộ để ở, thời hạn thuê là 01 năm, trả tiền trước, với cam kết hai bên không hủy ngang.
Vừa dọn đến ở được 03 tháng, lấy lý do phí dịch vụ tăng gấp đôi, chủ căn hộ yêu cầu đàm phán lại giá thuê.
Xin hỏi, nếu không đồng ý, vợ chồng tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ hay không?
Trả lời
Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
Thông tin của bạn cho thấy, hai bên đã ký hợp đồng cho thuê căn hộ, trong đó ghi rõ tiền thuê (bao gồm tiền phí dịch vụ) và vợ chồng bạn cũng đã thanh toán trước tổng số tiền thuê.
Theo Điều 409 của Bộ luật này, “đối với hợp đồng đơn vụ, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đúng như đã thỏa thuận, chỉ được thực hiện trước hoặc sau thời hạn nếu được bên có quyền đồng ý”.
Điều đó đồng nghĩa, về nguyên tắc, hai bên có nghĩa vụ thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê căn hộ về giá thuê. Với tư cách bên cho thuê, chủ căn hộ có thể sử dụng quyền đề nghị thỏa thuận lại hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi được quy định tại Điều 420 của Bộ luật này. Cụ thể:
“1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Tất nhiên, vợ chồng bạn có quyền không đồng ý đàm phán lại hợp đồng đã ký. Khi đó, chủ căn hộ có thể sử dụng quyền yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Bên cạnh đó, vợ chồng bạn có thể sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, được quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
“a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Theo chúng tôi, vợ chồng bạn cũng cần xem xét đề nghị hợp lý của bên cho thuê liên quan đến việc tiền phí dịch vụ tăng đáng kể. Đó có thể là do hoàn cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm hai bên thỏa thuận về giá. Đó cũng có thể là lý do họ tăng giá thuê căn hộ hợp lý, nếu đã thông báo cho vợ chồng bạn trước thì không phải là cơ sở để vợ chồng bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Cũng cần lưu ý, trong trường hợp quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ, theo khoản 4 của Điều này, vợ chồng bạn “phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Nếu không, vi phạm nghĩa vụ báo trước mà gây thiệt hại cho bên cho thuê, vợ chồng bạn có thể phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
