Gia đình em đang cư trú tại một Quận của Hà Nội. Mới đây, gia đình em nhận được thông báo thu hồi đất và giải tỏa nhà để làm công trình giao thông. Em muốn biết, để được thuê, thuê mua, mua nhà ở...
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014, “trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2 thì Nhà nước chuẩn bị quỹ nhà ở thông qua việc sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 36 của Luật này”.
Như vậy, nếu gia đình bạn có đất thuộc diện thu hồi và nhà thuộc diện giải tỏa để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại 1, về nguyên tắc Nhà nước chuẩn bị quỹ nhà ở thông qua việc sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư cho gia đình bạn.
Các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định tại Điều 36 của Luật này, (sửa đổi , bổ sung tại Luật Đầu tư theo đối tác công tư năm 2020), bao gồm:
“1. Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
2. Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
3. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
4. Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt”.
Tóm lại, có 04 hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2. Đó là, mua nhà ở thương mại, sử dụng nhà ở xã hội, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư và Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa nhà được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở.
Theo khoản 1 Điều Điều 30 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:
“a) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;
c) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở”.
Gia đình bạn bị thu hồi đất và giải tỏa nhà ở hợp pháp. Cho nên, thuộc đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư nếu như đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 của Điều này. Cụ thể:
“a) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;
b) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;
c) Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.
Đối với khu vực đô thị, nhà ở để phục vụ tái định cư phải đáp ứng các tiêu chuẩn được quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“a) Là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
b) Trường hợp là căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Khi thiết kế nhà ở để phục vụ tái định cư, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án;
c) Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt; tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở quy định tại Điều 20 của Luật này và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Tùy loại nhà, là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện nêu trên để phục vụ tái định cư.
Đối với khu vực nông thôn, nhà ở để phục vụ tái định cư được thiết kế, xây dựng phải bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn với nhà ở, tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở quy định tại Điều 20 của Luật này và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
